房地产的项目评估试题及的答案.docVIP

浙江省2010年10月自考房地产项目评估试题 课程代码：00972 一、单项选择题(本大题共20小题，每小题2分，共40分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.对房地产估价来说，土地是( ) A.平面的 B.三维立体的 C.陆地表面 D.地下空间 2.同一估价对象，______不同，估价依据以及采用的估价标准会有所不同，评估出的客观合理价格或价值也会不同。( ) A.估价目的 B.估价对象 C.估价时点 D.估价目的和估价对象 3.某宗土地的土地面积为2000平方米，规划容积率为3，用途为住宅，经评估总地价为3600万元，该宗土地的楼面单价为______元/平方米。( ) A.3000 B.6000 C.12000 D.18000 4.在评估期房价格时，( ) A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（现在）的状态 B.估价对象状况为估价时点（现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态 C.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（未来）的状态 D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点（现在）的状态 5.下列属于正常交易的情况是( ) A.土地使用权协议出让 B.企业破产拍卖办公楼 C.商品房预售 D.相邻房地产的合并、分割交易 6.市场比较法的基本原理是( ) A.最高最佳原理 B.预期原理 C.替代原理 D.收益递减原理 7.某宗房地产2010年5月的成交价格为12000元/平方米，以2008年1月为基期的该区该类房地产2010年5月～2010年10月的价格指数分别为99，97，100，102，105，116，则该宗房地产2010年10月的价格接近______元/平方米。( ) A.13920 B.14060 C.14461 D.15000 8.运用市场比较法时，需要把可比实例房地产的实际成交价格经过修正，变成估价对象房地产在______的客观合理价格。( ) A.估价时点 B.搜集该可比实例时 C.估价作业时间 D.可比实例成交时 9.开发利润的基数是( ) A.土地取得成本+开发成本 B.土地取得成本+开发成本+管理费用 C.土地取得成本+开发成本+销售税费 D.开发成本+管理费用+投资利息 10.某写字楼因年代久远，内部功能已不能满足现代办公的需要，由此引起的该写字楼价值贬损属于( ) A.物质折旧 B.会计折旧 C.经济折旧 D.功能折旧 11.某10年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为40年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为( ) A.27% B.20% C.79% D.80% 12.有一建筑物，建筑总面积为1000平方米，已使用5年，重置价格为6000元/平方米，残值率为5%，年折旧率2%，计算该建筑物的现值是______万元。( ) A.400 B.420 C.487 D.543 13.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的 ( ) A.剩余价值 B.实际损耗程度 C.剩余使用寿命 D.实际使用年限 14.有一宗房地产总价为2000万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为______万元（收益可视为无限年）。( ) A.800 B.900 C.1000 D.1100 15.某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为______万元。( ) A.457.40 B.476.98 C.686.10 D.715.48 16.某一房地产，其土地价值是总价值的30%，综合资本化率为6.4%，建筑物资本化率为7%，该宗房地产的土地资本化率为( ) A.3% B.4% C.5% D.6% 17.对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估值最大的是( ) A.收益价格 B.快速变现价格 C.积算价格 D.谨慎价格 18.对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是( ) A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间 B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状态等决定的时间 D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间 19.假设开发法在形式上是( ) A.评估新建房地产价格的成本