房地产业增值税申报指引-说明书.docVIP

房地产业增值税申报指引 第一部分 房地产业营改增相关政策 一、税率和征收率 （一）房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11% （二）小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。 、特殊规定和过渡政策 （一）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 房地产老项目，是指 （二）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。 （三）房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。 （四）房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 （五）房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 （一） （） （） 第二部分 房地产营改增申报表填报示例 一、房地产企业老项目，选择简易计税方法 （一）案例资料： 马鞍山市ABC房地产公司，增值税一般纳税人，2014年1月通过招拍挂方式取得位于马鞍山市雨山区某地块（地块面积5万平方），支付土地价款20000万元，取得合法票据，签订了《国有土地使用权出让合同》。甲、乙建筑公司分别中标承建该地块“雨山花园”一、二期商品房建筑工程，一期2016年3月完工，全部商品房建筑面积40万方。二期商品房2016年5月取得预售许可证开始销售，预计该期项目2017年2月完工。该企业对该项目选择简易办法征收。2016年5月有关资料如下：5月1日，该房地产公司二期开盘销售，当月取得商品房预售款5亿元，销售商品房500套，建筑面积45500平方。5月10日，该房地产公司一期商品房3800套，建筑面积40万方，已竣工全部验收交付使用，结转收入40亿元。5月8日，该房地产公司支付开盘销售的宣传费用30万元，取得增值税专用发票6份，注明增值税16,981.13元（6%）。支付该公司财务室办公电脑设备款585,000.00元，取得增值税专用发票2份，注明增值税85,000.00（17%）元。上述8份发票通过“增值税发票查询系统”进行勾选认证通过。企业支付税控设备490元及技术服务费330元，分别取得增值税专用发票和普通发票。 5月22日，该房地产公司处置自己使用过的建筑设备，取得收入110万元（含税），该设备2015年1月份购买原值120万元，已提折旧17万元。5月28日，该房地产公司将“雨山花园”二期500平方米商品房“售改租”，整体用于写字楼出租，预收次年租金50万（含税），开具增值税专用发票，选择简易征收办法缴纳增值税。 （二）填报指引： 1、增值税计算及政策依据 （1）业务一：5月1日，房地产公司二期开盘销售，当月取得商品房预售款5亿元，销售商品房500套，建筑面积45500平方。 a) 政策依据： 根据财税【2016】36号文附件2第一条第八款第九项规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 b) 增值税计算： 应预缴增值税=50000万/1.05*0.03=47,619,0476.19*0.03=14,285,714.29元（通过《增值税预缴税款表》单独申报。） （2）业务二：5月10日，该房地产公司一期商品房3800套，建筑面积40万方，已竣工全部验收交付使用，结转收入40亿元。 a) 政策依据： 根据财税【2016】36号文附件2第1条第八款第七项规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。 b) 增值税计算： 应纳增值税=400000万/1.05*5%=3,809,523,809.52*5%=190,476,190.48元。 （3）业务三：5月8日，该房地产公司支付开盘销售的宣传费用30万元，取得增值税专用发票6份，注明增值税16,981.13元。支付该公司财务室办公电脑设备款58.5万元，取得增值税专用发票2份，注明增值税8.5万元。上述8份发票通过“增值税发票查询系统”进行勾选认证通过。企业支付税控设备及技术服务费820.00元，分别取得增值税专用发票和普通发票。 a) 政策依据：根据财税【2016】36号文附件1第27条第一款规定，用于简易计税方法计税项目进项税额不得从销项税额中抵扣。另根据税法规定增值税纳税人初次购买增值税税控系统专用设备(包括分开票机)支付的费用，可凭购买增值税税控系统专用设备取得的增值税专用