中宝大厦物业经营管理的方案.docVIP

中宝大厦物业管理方案 一、中宝大厦概况（略） 二、现状分析 1、大厦设备设施状况。中宝大厦建成于2001年，楼宇的主要硬件和装修相对较新，但其设备型号并非先进设备。楼宇供暖锅炉较为落后，功效相对低下；电梯属组装杂牌，稳定性较差，未来安全运行系数较小；自备发电机组为国产机器，即时启动能力差，工作状况尚不得知，产生排烟目前无法顺利排出室外，应列入重点设备设施改造之列及时处理；大厦煤气阀违规安放在大厦室内，且紧贴暖器片，潜有严重的隐患，也要进行改造。一些新风供给管道、大厦自动喷淋，监控等工程尚未完工或完善；一些配套设施尚处于基建或完善之状态（如楼层电表、楼层装修、客房、泳池装修等），未来工程量较大，其次二号楼正处于基本建设中，大厦与安发桥打通并扩建平台，楼宇牌匾及主要入厦门面的装修尚未进行。内部也有需完善处（车库、锅炉房，大厦个别处隐性基建不足等）。 2、物业管理状况。大厦现有物业人员均非专业化人员，未经过规范、系统的培训，管理处于基本维持状态。工作无细分，管理无章法，发展无目标。 ·保安规范、职业化较差； ·无正常规范保洁。绝大多数已基本竣工地方也未进行卫生开荒； ·工程基本要素：各种图纸、设备说明，合格证等不健全； ·内业管理空白； ·物业核算不清； ·物业管理意识尚未形成； ·对已存在的问题物业人员不能监管发现。 3、经营状况。大厦虽已运行两年，厦内有近十家客户入驻，但没有签订任何经营合同，更无租赁许可证合法经营之谈，没有进行系统的经营测算与基本规划，致使公司总体构想难以实现，日常经营也处于收不抵支状况。 4、综合问题，由于大厦尚有较多须完善和更新改造问题，一些优势项目如游泳馆、连桥平台等尚处于待建阶段，使物业管理与基建均处于混乱无序状态，致使大厦总体上还不具备全面营业条件。就核算而言，由于无法提供完备的合同、图纸、台帐等，因此缺乏科学的测算依据。 三、中宝大厦功能定位 以写字楼出租为主，宾馆、娱乐、餐饮、洗浴为辅，尽可能外租1—3层，形成集办公、商服、娱乐休闲为一体的综合性服务大厦，在铁路街与安发桥交会处形成一道亮丽的风景。 1、由于地点所限以写字楼形式对外出租适于本厦，利于稳定，投资较少，可以避开火车站前酒店多如牛毛的激烈竞争，吸引招揽大直街及附近同等价位的公司入住。 2、以宾馆、公寓、餐厅、泳馆等配套服务功能满足本厦客户多层面的需求，从而实现互补，促进写字楼营销。 3、开展楼体广告业务营销或以较合理价位为本厦入驻客户服务，先期宣传推广本厦业务、招商引客。 4、接纳旅游团体入驻就餐，实现经营一体化、核算一体化。 5、开展多种形式的商业服务，引入银行邮政、火车票、货运仓储代理、邮件寄存、仓买快餐等增加收入 四、委托管理模式及管理酬金 根据中宝大厦实际状况，以业主公司委托物业公司实施物业项目经营管理较为科学。 方案一 中宝大厦公司委托保利大厦进行物业管理。由业主公司设立A帐户、物业公司设立B帐户，由业主公司监管审批合同，所有收入均存入A帐户。物业支出包括人员工资、福利费用、日常运营费用等由B帐户统支，在年度总预算内实行每月费用预算报批管理，由业主公司审批，逐月划拨到B帐户，由物业公司具体安排使用，以保证大厦正常工作为准则，逐步实现上台阶。物业公司使业主的年度目标实现，业主需支付给物业10万元的酬金；如不能实现，业主更换物业公司，不付任何酬金。超过目标的利润部分，物业与业主按3：7分成。 方案二 中宝大厦公司委托保利经营后，设立A、B帐户，只负担物业人员各项费用（工资、福利、社保、工服费等），不负担营销人员工资等。 公司以物业管理面积每平方米建筑面积8元/年取酬，同时按租赁合同金额5%提取营销佣金，签租高于业主限定租金部分，由物业与业主按各4：6分享。 五、组织机构 组织机构：保利科技大厦在中保大厦设立物业管理处，管理处设主任1人，负责全面工作。下设6个部门，工程部7人、保安部7人、客户服务部13人、财务部2人、综合部2人，营销企划部3人，人员限定 35人。 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 六、家具设备配备计划： 设备、家具、工具等需求列表 财务部 工具（设备名称） 数量 单价（元） 总价 计算机 1台 7000 7000 打印机 1台 5000 5000 财务软件 1个模块 12000 12000 档案柜 4个 200 800 金柜 1个 1000 1000 客 服 部 吸水机 1台 6980 6980 单擦机 1台 12480 12480 抛光机 1台 16500 16500 烘干机 2台 3300 6600 尘推 2个 56 112 蜡拖 4 29 116 单筒榨水车 1辆 260 260 云石铲刀 10把 18 180 推水刮 1个 90 90 告示牌 5个