第八章 投资性房地产和无形资产.pptVIP

第八章 投资性房地产与无形资产 第一节投资性房地产 第二节无形资产 本章重点 通过本章学习 1、要求学生了解投资性房地产的确认、计量，掌握投资性房地产的转换及处置的内容和会计核算方法。 2、了解无形资产的内容与分类，熟悉无形资产的确认和计量原则，掌握无形资产取得、摊销、出租、出售以及期末计价的核算方法 第一节 投资性房地产 一、投资性房地产的确认 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 几个概念的界定： 1、自用房地产属于固定资产 2、企业生产经营用的土地使用权属于无形资产 3、房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而在开发的商品房和土地属于存货 投资性房地产的范围 1.已出租的土地使用权； 2.持有并准备增值后转让的土地使用权； 3.已出租的建筑物。 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 二、投资性房地产的计量 （一）采用成本模式计量的投资性房地产 科目设置：　投资性房地产　　 投资性房地产累计折旧（摊销）  　投资性房地产减值准备 各科目的应用与固定资产科目相类似 1、外购或自行建造的投资性房地产。 外购采用成本模式计量的土地使用权和建筑物，应按取得时的实际成本进行初始计量，成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费分摊的间接费用等。 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。 【例】甲公司是一家商贸企业，为了拓展经营规模，2006年3月1日以银行存款购得位于繁华商业区的一层商 务用楼，并当即进行招租。该层商务楼的买价为600万 元，相关税费30万元。根据投资性房地产准则，甲公司 所购商务用楼符合投资性房地产的界定条件，应单独列 于“投资性房地产”科目核算，其会计处理如下： ①该商务楼的入账成本＝买价+相关税费＝600+30＝630（万元）； ②账务处理如下： 借：投资性房地产 　6 300 000 　贷：银行存款　　 　　　6 300 000 2、非投资性房地产转换为投资性房地产 房地产的转换，实质上是因为房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。 房地产的转换必须符合下列两个条件 （1）有企业管理当局改变房地产用途的书面决议。 （2）房地产因用途改变而发生实际状态上的改变 3、投资性房地产的后续计量及后续支出 后续计量包括 （1）计提折旧或摊销，摊销方法比照固定资产和无形 资产的摊销方法进行。 （2）计提减值准备 后续支出是指房地产的改扩建及装修成本的支出 （二）采用公允价值模式计量的投资性房地产 采用公允价值模式的前提条件 企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持 续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后 续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所 有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件： ①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 ②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 三、投资性房地产的转换及处置 （一）成本模式下的转换 房地产的转换，实质上因为用途发生改变而对房地产进行的重新分类。投资性房地产要进行转换必须要有确凿的证据，第一，管理当局有改变房地产用途的正式的书面决议，第二，房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。 1、作为存货的房地产转换为投资性房地产 这是指房地产开发商将持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房 地产。应当按存货转换日的账面价值 借：投资性房地产（账面价值） 存货跌价准备（已计提跌价准备的） 贷：开发产品 例题见课本P155【例8—1】 2、自用房地产转换为投资性房地产 企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建 筑物或土 地使用权在转换