深圳中原星河惠阳项目之市场研究报.doc

謹 呈:深圳市星河房地產開發有限公司 Present : Shen Zhen XingHe real estate develops Co.Ltd 星河惠陽專案·市场研究報告 The Report of Marketing research For XingHe 　　　　　14, MAY, 2007 皇牌代理 信心標置 報告評審監製：深圳市中原地產 品控中心 專案全權負責：鐘志斌 行銷總監 專案報告主撰：徐智勇 策劃經理 報告技術負責：徐智勇 策劃經理 李 燊 策劃經理 策劃參與成員：何卷華　高級策劃師 劉正文　策劃師 邱貞標　策劃師 張　勇　策劃師 吳　磊　策劃師 報告文字處理：黃　露 張英華　劉顯新 前 言 PREFACE 　 承蒙贵公司的信任，我司按照贵公司策划要点结合我司对市场研究逻辑分析方法，针贵司项目之特点，从大的宏观因素入手，针对珠三角及深惠楼市作出重点分析，为了对本项目更具有参考价值，为项目的定位具有较强的指引性，我们对中国大盘的典型楼盘、外市场、豪宅市场进行了定量分析， 为对项目面临的市场进行针对性的调查研究分析。以客观、全面、深入、有效为原则，通过文献调查、实地考察、多方走访，问卷定量调查、客户访谈、专家研讨、市场比较、数据分析、中原网络资源利用，从宏观和微观的角度把握以深惠为重点、项目周边等地区房地产市场；以及针对目标区域物业市场的产品供需状况展开系统调查研究，全面了解地产发展现状，分析其供需平衡关系，描述目标客户群特征及需求；为产品定位及营销推广提供策略性建议并最终形成分析成果，旨在为本项目的定位论证、投资论证、营销推广提供决策参考依据。 我司对客户问卷、客户意见、专家观点，运用先进的、科学的分析方法对数据进行综合整理和分析，成本报告。 目 录 第一部分　宏观调控下的中国房地产市场 9 1.2006年我国的经济运行情况 9 1.1.2006年我国经济的基本状况 9 1.2.2006年人民币汇率走势 15 1.3.中国宏观经济市场小结 16 2.深圳市房地产宏观调控政策的背景 17 2.1.深圳市经济增长快速，各项利好加大住房需求 17 2.2.资源的短缺与需求上升的矛盾促使房价上涨 19 3.2006年房地产市场宏观调控政策回顾 21 3.1.各项政策的解读 21 3.2.政策对房地产市场的影响 31 4.2007年房地产市场发展预测 39 第二部分 珠三角城市格局及地产现状研究 41 1.珠三角概述 41 1.2.珠三角区域范围概述 41 2.珠三角经济迅速发展因素分析 42 2.1.改革开放政策对经济发展至关重要 42 2.2.人力资源是地区经济发展的源泉 43 2.3.粤港的经济互动加速珠江三角洲的经济发展 43 3.珠三角各城市定位及经济发展现状 43 3.1.珠三角各城市发展方向 43 3.2.珠三角各城市经济发展现状 45 3.3.惠州在珠三角的经济地位及未来展望 50 4.珠三角房地产发展情况概述 53 4.1.2006年珠三角房地产开发情况 53 4.2.珠三角房地产市场发展概述 56 4.3.珠三角重要城市房地产发展特点 57 4.4.惠州在珠三角房地产市场的地位及未来展望 60 第三部分 惠州历史机遇与地产现状分析 62 1.惠州市总体社会与经济发展分析 62 1.1.惠州市社会发展现状 62 1.2.惠州市经济发展现状 65 1.3.惠州市产业环境分析 70 1.4.惠州经济发展趋势及预测 72 2.惠州市城市整体规划（2006-2020年）（部分） 73 2.1.经济发展目标与策略 73 2.2.人口规模及建设用地规模 73 2.3.重大基础设施衔接与共享 73 2.4.重要地区发展指引 74 2.5.惠澳、惠淡大道沿线地区：建成城市综合发展走廊 74 3.惠州房地产市场研究 75 3.1.惠州房地产市场总体发展概况 75 3.2.房地产一级市场分析 76 3.3.房地产二级市场分析 79 3.4.房地产三级市场分析 87 3.5.惠州近年房地产投资分析 88 3.6.惠州房地产市场发展特点分析 90 3.7.惠州房地产前景展望 92 第四部分 快速发展中的惠阳—大亚湾板块经济 94 1.惠阳—大亚湾经济发展现状 94 1.1.惠阳经济发展现状 94 1.2.大亚湾经济发展现状 96 2.惠阳—大亚湾产业经济发展现状 103 2.1.惠阳经济产业发展现