2012年深圳写字楼市场报告-思源.docxVIP

写字楼市场年报2013.1.4深圳2012年报告摘要价格2012年，深圳写字楼成交主要来自南山，全市写字楼成交均价明显回落，仅为37815元/平方米。需求2012年深圳写字楼成交量为5.65万平方米，比2011年全年相比略微减少。供应2012年深圳商务公寓新增批准预售52.21万平方米，同比2011年增长155%，为深圳商务供应年度之最。产品2012年，深圳新增的写字楼产品主要集中在200-800平米之间，显示出工业型写字楼套均面积普遍较大。展望深圳写字楼市场（包含商务公寓）目前现有存量主要集中在福田、南山，预计2013年可能推向市场销售的办公物业租售面积潜在供应量约124万平方米。目录一、供应4（一）写字楼新增供应接近翻番4（二）商务公寓新增供应以福田最多6（三）工业型写字楼套均面积普遍较大7二、销售7（一）运营模式调整导致一手写字楼市场交易量大幅减少7（二）新供应商务公寓市场表现较平淡7（三）写字楼项目成交套数排名8三、价格9（一）写字楼总体价格出现回落9（二）受个盘影响写字楼月度成交价格相位稳定10（三）新入市写字楼定价理性10（四）写字楼市场租金水平整体出现回落11四、2013年写字楼市场展望11（一）2013年推向市场租售的办公物业将超百万平米11（二）物业类型以都市综合体为主11（三）运营模式多采取只租不售或者租售结合12目标市场：深圳写字楼市场资料来源：实地调查结合文案查询统计对象：办公面积、商务公寓、商住物业办公部分数据来源：思源经纪市场监测平台、深圳房地产信息网一、供应（一）写字楼新增供应接近翻番2012年深圳写字楼供应激增，其中包括龙岗天安数码创业园、花样年福年广场?、深业泰然大厦3个土地性质为工业用地的写字楼项目，合计新增批准预售的写字楼面积42.27万平方米，较2011年全年增长192%，同比接近翻番。同时，2012年深圳商务公寓新增批准预售52.21万平方米，同比2011年增长155%，为深圳商务供应年度之最。图1 2003年-2012年写字楼新增批准预售量图22007年-2012年商务公寓新增批准预售量数据来源：思源兴业地产市场监测平台表1 2012年写字楼新增批准预售面积表区域片区项目名称项目类型写字楼批售面积（M2）商务公寓批售面（M2）办公面积区间入市时间龙岗横岗港信达横岗大厦商务公寓--20643.2862-4074-21布吉万科红立方大厦?商务公寓--5200033-10012-27坂田和成世纪名园?写字楼17262.73--53-99待定中心城龙岗天安数码创业园工业型写字楼75263.4--228-16587-23荣超英隆大厦写字楼25354.35--80-211待定福田保税区花样年福年广场?工业型写字楼23336.61--78-7673-31车公庙深业泰然大厦?工业型写字楼130144.51--191-11426-2农科商务办公楼?写字楼19766.96--140-3039-8东海国际中心（二期B区）综合体--191165.49139-871待定新洲嘉洲富苑综合体--11680.436-50待定中心区荣超大厦写字楼36308.31--137-637待定景田英龙商务大厦?商务公寓--44176.6260-181待定上梅林御锦公馆商务公寓--22020.2422-999-16宝安龙华星河盛世综合体--12398.150-5212-1观澜芷峪澜湾花园综合体--39917.0465-1046-24西乡中粮锦云花园综合体5778.932470.8659-96待定南山南油公园道大厦综合体--36065.4970-11412-2南园枫叶大厦写字楼37163.4114946.641-258待定蛇口招商局广场综合体22489.87--143-276待定盐田沙头角昊海君悦大厦商务公寓--25251.9936-7010-20壹海城一区综合体29857.1234844.3580-20010-28中通水岸商务公寓--14489.9244-329待定合计----422726.2522070.36----数据来源：思源兴业地产市场监测平台（二）商务公寓新增供应以福田最多2012年写字楼供应分布在龙岗中心城、福田保税区和车公庙；商务公寓新增供应主要位于福田车公庙、福田景田和盐田沙头角，2012年关外商务公寓新增供应明显增加，供应主要集中在宝安的龙华、观澜和西乡，以及龙岗的布吉和横岗。图32012年写字楼面积新增情况数据来源：思源兴业地产市场监测平台,虚线框为零供应从2010年-2012年区域写字楼面积新增比例来看，近几年深圳写字楼面积新增主要集中在关内的福田和南山。但是，2012年南山写字楼供应仅占全市的12%，关外的宝安、龙岗写字楼新增面积比重却逐年增加，表明深圳写字楼市场已经开始由福田、南山向关外的宝安、龙岗扩散