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“24号文”对徐州商品房市场的影响xxx（力建与建筑工程学院 建筑学09-1班）摘要：2007年8月，国务院办公厅发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。业内称为“24号文”，新政策与之前的“国八条”、“国六条”有着显著的不同，重点界定政府和市场的边界，将住房保障和市场分离，以求更好的调控房地产市场。“24号文”的实施必然对地方的房地产市场产生影响，本文以徐州为例，着重分析“24号文”颁布对本地商品房市场的作用，进一步了解国家的房地产调控政策。关键词：24号文；商品房；房地产；调控政策；1．24号文出台背景1.1 我国房地产改革历程（1）我国住房制度改革理论准备与早期房改试验阶段从1980年到1987年,是我国住房制度改革理论准备与早期房改试验阶段。1982年至1984年,先后在常州、郑州、沙市、四平等城市进行了公房全价出售和公房补贴出售试点。1987年又在烟台和蚌埠等城市进行了提租补贴试点。在这个阶段,明确了住房商品化的改革目标,并进行了住宅商品化改革的理论研究和政策、法规的制定。（2）我国住房制度改革探索前进阶段从1988年到1997年,是我国住房制度改革的探索前进阶段。1988年2月25日国务院以国办第11号文发出了《国务院关于城镇分期分批推行住房制度改革的实施方》提出了房改的目标是：从改革公房低租金入手,将现在的住房实物福利分配改变为住房分配货币化,逐步实现住房商品化。1991年6月7日,以国发第30号发出的《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》,是一个继续推动执行1988年第11号文的文件，内容和11号文基本相同。1993年11月30日至12月3日召开发第三次全国房改会议,讨论了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》草案,要求把房改工作的重点放在出售公房上,从而避开提租难度大的问题。但这个草案没有对出售公房价格计算和管理提出具体措施。一些地方出现了低价突击出售公房的问题。1994年7月18日国务院以43号文发出《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,主要内容是：全面推行住房公积金制度,稳步出售公有住房和发展住房市场。把出售公房加以规范化、具体化,推动出售公房的进度。1996年召开了第四次全国房改工作会议。重点是总结推广住房公积金经验。1998年，东南亚经济危机造成了东南亚各国的经济衰退，也对我国的经济发展造成了不良影响，为避免危机波及我国，扩大国内疲软的内需成为我国经济建设的核心任务。由于住宅建设的产业链较长，涉及建材、化工、钢铁等多个行业，最终将房地产行业作为我国国民经济的支柱产业，以拉动经济发展。6月份，全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议提出了深化城镇住房制度改革的指导思想。随后，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》公布实施，由此宣告了福利分房制度的终结和新的住房改革的开始。“国发23号文件”(即上文文件)最初的设想是高收入者购买和租住商品房，中低收入者以经济适用房满足需求，最低收入者通过廉租住房解决住房难题，也就是说，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系成为十年房改最初的基本方向。然而实际操作中出现了诸多问题。一方面, 政府最初的拉动内需的初衷变相促进了住房的商品化，使得商品房独霸国内的住房市场。另一方面, 房地产自身的行业特点也使得房改政策出现了偏差，房地产作为消费和投资的中间环节, 对提高各级政府的政绩,有着显著的成效。在这两方面的合力作用下,，房地产市场已偏离原有轨迹。1999年2月，央行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，“贷款买房”、“按揭”等概念登陆中国，购房、住房观念的改变，刺激了居民的购房欲望，房价进入猛涨的时代，大量无房居住又买不到经济适用房的人，只得进入商品房市场，进一步推动了房价的上涨。为抑制房价上涨速度，促进房地产市场的健康发展，2003年9月，《国务院关于房地产市场持续健康发展的通知》下发给各级政府，提出“要逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，同时，根据当地情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入标准和范围。新政策在各地很快得到推广，但房地产资金已成为各级政府财政收入的主要来源，在GDP政绩的推动作用下，各地政府普遍重视商品房发展，忽视对财政收入贡献不大的经济适用房建设。随着城市地价的不断升高，伴随着城市人口的增加，城市住房的巨大需求与稀缺的土地资源产生矛盾，进一步抬高了房价。最终，供不应求的市场形势形成了中国新一轮房价的增长。对于这一结果，同一年，央行发布旨在提高了房地产开发商的贷款门槛的121号文件。与此同时，各大部委也对房地产市场进行了调控，以建设部和发改委的调控方针为例，建设部主要住房与需求的双向压制。发改委主张倾向压制住房需求以配合住房供给。不过，之前调控政策的市场真空最终使