【美格行】科金域华府商业部分营销初步建议123P（二）.pptVIP

1、销售铺位分析 1、销售铺位分析 1、销售铺位分析 2、销售模式分析建议 商业一层销售模式建议 商业一层销售模式建议 商业二层销售模式建议 商业二层销售模式建议 商业二层销售模式建议 商业二层销售模式建议 3、销售策略建议 3、销售策略建议 难点铺位的解决办法 难点铺位的解决办法 难点铺位的解决办法 难点铺位的解决办法 4、价格策略建议 根据项目铺位所处位置、对外昭示效果、交通易达性、周边未来发展规划及有无主力店带动等因素综合判断。按照价值差异，对铺位各区域铺位进行具体价值区域划分。 4、价格策略建议 5、销售价格建议（1F） 项目区域主要路段商业经营情况不一，租金水平跨度较大，主要集中在60-140元/月/㎡； 5、销售价格建议（1F） 结合项目业态和参考项目 所属周边商业发展情况， 建议： 潜龙鑫茂花园权重占比40%； 惠鑫公寓权重占比30%； 锦绣江南权重占比30%。 由此测算本项目租金水平约为73-128元/月/㎡。 5、销售价格建议（1F） 5、销售价格建议（1F） 权重比值K：指以本项目总计作为基准，与各区域间的比值。 整体均价P：P=∑(C*K*I)； 按照市场比较法测算项目售价约为2600元/㎡。 5、销售价格建议（1F） 5、销售价格建议（1F） 5、销售价格建议（2F） 近两年深圳商业销售市场 上少有二楼商铺销售，无 以参考，建议本项目二层 售价采用如下定价方式： 租金还原法； 商业价值规律判断。 5、销售价格建议（2F） 5、销售价格建议（2F） 6、销售收益预算 7、销售时间建议 7、销售时间建议 8、媒体推广策略建议 8、媒体推广策略建议 8、媒体推广策略建议 8、媒体推广策略建议 8、媒体推广策略建议 8、媒体推广策略建议 8、媒体推广策略建议 8、媒体推广策略建议 8、媒体推广策略建议 8、媒体推广策略建议 8、媒体推广策略建议 8、媒体推广策略建议 9、代理费标准初步报价 按照商业价值规律判断 按照商业物业的价值一般规律，二层商铺的商业价值约为一层街铺商业价值的50-60%。本项目二层属于街区，缺乏集中商业和主力店的带动，适合取其小值50%。 按照商业价值规律判断，则项目二层售价为： 30000*50%=15000元/㎡。 综合租金还原法和商业价值规律判断的价格两种价方法，从贴近销售市场的角度出发； 按照商业价值规律判断的价格占比80％； 租金所计算的还原价格比较占比20％； 街铺整体均价初步判断 15000×80％+10000×20％＝14000元/㎡ 市场综合比较后初步价格判断 项目处于龙华新城首站枢纽中心位置，且新城作为副都心其潜在价值与项目先开发优势角度，其有相应溢出价值约10％。 二层整体均价 14000×（1+10％）＝154000元/㎡ —— 15400元/㎡ 30000元/㎡ 销售均价 合计 二层 一层 楼层 约1.887亿元 8175.16㎡ 约0.597亿元 5974.25万元 3879.38 约1.29亿元 12887.34万元 4295.78 销售收益 商业面积 本项目商业总体销售收益约为1.887亿元。 公开发售 2009.6.6 2009.6.28 销售准备期 积累期 强销期 开始正式客户 登记积累 2009.7.25 2009.8.30 尾盘销售期 完成销售 时间节点安排 推售节奏建议 阶段媒体推广及活动计划 销售完成100% 7月25日—8月30日 尾盘销售期 阶段媒体推广及活动计划 6月28日—7月25日 （6月28日开盘） 开盘热销期 制定各价值区域的价格区间（6月24—27日价格预知） 公开发售方案、须知 项目销售价格表 积累客户300批以上 6月20日—6月28日 正式VIP积累 价格测试（针对发展商已积累客户及我司资源、部分短信客户、现场包装所吸引的客户），6月15日前确定VIP积累方案、本阶段广告推广思路 通过测试确定市场所接受合理价格区间 6月6日-6月20日 价格测试第一阶段 客户积累期 项目相关合作单位、媒体伙伴 项目形象设计、广告推广思路及计划、规范用语、现场管理条例、客户登记表、客户问卷、短信客户群及计划 现场广告位、客户积累方案、现场氛围营造、情景街铺包装、平面广告设计及投放计划、项目商铺诚意登记VIP卡 —— 6月6日前 销售准备期 阶段需完成的主要工作 销售目标 时间段 在媒体推广策略上应根据目标客户群的判断，结合目标客户群的日常生活习惯、受众的媒体、信息获知的途径等进行综合分析，进而展开针对性的推广，从而达到有效的传达项目销售信息、节省项目营销成本，达到推广的最大化目标促进销售。 项目楼体较高，有着较好对外昭示性，建议充分利用项目楼体进行对外展示； 弱化人气不足影响，营造现场氛围，建议对铺位进行情景包装