北京电子大世界项目8.docVIP

北京电子大世界 项 目 建 议 书 北京电子大世界 项 目 建 议 书  北京电子大世界项目项目㎡㎡㎡/㎡；（2）商业整体35000元/㎡ 16、同类可比产品最低价格： （1）公寓15000元/㎡； （2）商业整体25000元/㎡ 同类可比产品最高价格 1）公寓23000元/㎡；（2）商业整体38000元/㎡ 17、项目预计销售均价：整体均价18000元/㎡， 18、预计总销售收入58083万元% 21、投资回收期：12个月 22、付款方式：协商 建议结论： 收购该项目公司51%股权 理由： 交通网络四通八达 　　综观地形，区域的交通主要依靠前门东大街、崇文门东大街，珠市口东大街、广渠门大街，崇文门外大街两横一纵来支撑，中间贯穿有东兴隆街以及东花市大街，形成了与崇文区规划格局相同的王字交通网络。而在建的地铁5号线也将在区域内设有崇文门和瓷器口两个站。考察区域四周，东边紧邻二环，北面一站就是长安街，南面是两广路和珠市口大街，西边到前门就是中轴路，无论从哪个方向出去都是交通中心，区域交通利好可见一斑。 配套设施逐渐成熟 　　崇文门区域因为位处市中心，保留了诸如明旧城墙、祈年殿、天坛公园之类的文化古迹，具备有其他如中关村等现代商圈所不具有的传统文化底蕴，同时也因此具有了独特的文化旅游区特性。而且由于区域主要由港商集团新世界集团协助改造建设，在一些物态以及消费观念上更多地倾向于港澳台地区，在客户方面也有别于其他的商圈。相比CBD等以世界跨国企业为主的客群，目前区域港澳台的企业不少，他们在很大程度上就是因为更喜欢区域的文化氛围，而这在其他的一些热点区域中是没有的，比如同仁堂、便宜坊的存在。这种文化特点让区域更富综合性，显得更加立体丰满，充满发展潜力。 政策利好楼市发展 　　根据规划，二环路以内不新增住宅商品房项目建设用地供应。如果往后不再批新的项目用地，不再允许拆迁、建设新的商品房项目，那么现有的项目显得珍贵就不足为奇了。“在这个区域几乎再也找不出可用于开发的新土地了。土地的稀缺、项目品质的稀缺、可供选择余地大应该是这个区域内在销项目热销的一个重要原因吧。”国瑞城营销总监陈南苹如是说。毕竟供应减少，需求却在增长，供需失衡可能会导致现有项目价格上浮，据记者调查该区域的公寓均价一般在18000元/平方米以上，“二环路以内不新增居住商品房项目建设用地供应”区域内房价普遍呈现出了上涨趋势。 总收入及毛利润 总收入及毛利润 项目 直接成本 (万元) (万元) (万元) 29832 58083 两税一费 5808 土地增值税 580 合计 36220 58083 21863  目 录项目情况简介 第二部分 项目市场分析项目经济分析 二、投资估算表 三、收益分析 第四部分 转让价款支付方式 第五部分 项目开发条件及文件 第一部分 项目情况简 一、项目概况 1、项目名称：北京电子大世界项目项目单位：项目开发及转让方式 （2）转让方式：1、收购目标公司（北京电子大世界开发有限公司）100%股权； 2、收购目标公司（北京电子大世界开发有限公司）51%股权后，共同开发；对价10000万元投入 3、收购目标公司（北京电子大世界开发有限公司）85%-90%股权后，共同开发； 。通过工商局进行股权变更，继续项目的开发与建设。 二、项目经济技术指标 1、规划用地面积：总占地面积为5324.21㎡，其中：规划建设用地3860.68㎡(约为6亩)；代征道路用地1463.54㎡；代征绿化用地0㎡ 土地性质：商业、办公 2、原总建筑面积：13512㎡㎡㎡ 功能分区为公寓式办公、商业 四、项目进展情况 目前已取得的主要相关文件详见第五部分《项目开发条件及文件  第二部分 项目市场分析 根据调研，我们发现北京各个地区的房地产行情差异很大，北京房地产市场应该划分区 从区域来分析根据各地的差异，我们将北京房地产市场分为老城区（东城、西城、宣武、崇文）朝阳海淀区、其他城区（通州、昌平、丰台、石景山）。 小结 朝阳海淀区二手房价格从08年2月开始回落5月份小幅反弹。 .其他地区的二手房价格从08年3月开始小幅回目前趋于稳定。 老城区房价一直较为坚挺，至今仍维持上涨的格局。 成交量有所回落但幅度不大在10％到20 2、房地产供求关系 供应角度3、分析房价的模型 总供应＝可售期房面积＋未签约现房面 根据调研，一般开发商开工到预售的工期约为12个月。 下个月总供应＝本月总供应－本月销售面积＋12个月前的新开工面积 库存消化时间（单位：月）＝总供应/本月销售面积    库存消化时间自07存消化时间自07年年底以来大幅