湖南洋湖湿地商业广场（餐饮酒吧街区）策划初步方案_1.doc

洋湖湿地商业广场（D区）策划方案 （初稿） 深圳市新摩尔商业管理公司 杨宝民 目录 一、项目简介及分析----------------------------------------------3 二、项目定位----------------------------------------------------4 三、业态规划与商业布局初步设想----------------------------------5 四、项目建筑策划建议--------------------------------------------6 五、经济效益分析------------------------------------------------7 六、项目招商策略和运营模式以及服务报价--------------------------8 附录１团队主要成员介绍------------------------------------------9 附录２苏州案例介绍----------------------------------------------12 一、项目简介及分析 洋湖垸片区规划面积11.9平方公里，规划总人口约16万人。该片区规划了城市湿地公园、总部经济区绿色宜居区三个核心功能区，片区以生态湿地公园为核心。。 洋湖交通规划和车辆进出的初步建议 ３．８万平方米商业广场的立体开发思路 建议项目整体做立体开发 面对洋湖公园的部分一层作为商业使用，其余大部分一层作为停车区， 滨江二层和滨江地平线相近，作为真正的首层打造。 车辆进出详图 在商业建筑围合的空间，设置小尺度的下沉广场，停车的顾客可以方便通过扶梯上来到各个商业设施，建议地下一层以停车为主。 五、经济效益分析 投资成本预测 项目休闲区占地１６５亩 建筑面积3.8万平方米（不含办公楼） 建筑面积3.8万平方米（不含办公楼） １．９万平方米餐饮 ，购物中心和服务中心１０００平方米，艺术中心２０００平方米 度假滨江酒店５０００平方米 ５０００平方米滨江酒吧街区 原浆啤酒街区6０００平方米（ＫＴＶ和餐厅） 类别 计算 金额 标准 餐饮1.9万平方米 高档1万元/平方米×5000平方米 5000万元 五星标准 中档和快餐６000元/平方米×1.4万平方米 8400万元 购物１０００平方米 ５０００元/平方米×１０００平方米 ５００万元 艺术酒店（方案２ 不要酒店） ５０００平方米×６000元/平方米 3000万元 锦江之星档次 酒吧街区 ５０００平方米×６000元/平方米 3000万元 原浆啤酒街区和ＫＴＶ ６０００平方米×６000元/平方米 3600万元 停车场 4.4万平方米×２000元/平方米 ８８００万元 艺术中心 ５０００万元 投资合计 ３．７３亿元 产出预测 开业后理想租金预测 餐饮1.9万平方米 高档３00元/月/平方米×１２月×5000平方米 1800万元 中档１２0元/月/平方米×１２月×1.4万平方米 ２０１６万元 购物１０００平方米 １００元/月/平方米×１２月×１０００平方米 １２０万元 ３５４０酒店 ５０００平方米×１５0元/平方米/月×１２月 ９００万元 酒吧街区 ５０００平方米×２００元/平方米/月×１２月 １２０0万元 原浆啤酒街区和ＫＴＶ ６０００平方米× ２０0元/平方米/月×１２月 １４４０万元 年租金合计 ７４７６亿元 第一年采取放水养鱼策略 租金收取理想租金的一半３７００万元 第二年收取理想租金的７０％ 本项目预计６年可以收回投资。 六、项目招商策略和运营模式以及服务报价 本地招商和外地招商结合， 以１对１的重点招商为主 招商分工 酒店招商 锦江之星，宜必思 引进商业管理团队经营 欧阳凯 高档餐饮招商 租赁经营 已经联络好俏江南等多家高等餐饮 杨宝民 韩晓鹏 酒吧街区 租赁经营 已经联络可可酒吧等 欧阳凯 杨宝民 快餐和咖啡厅 租赁经营（部分采用销售额提成） 已经联络星巴克 邵林 杨辉 经营模式： 统一租赁和委托专业公司经营结合，统一营销活动。经营公司下设物业管理处，对外挂物业管理公司名称。 每年进行统一的营销推广，每年营销经费前三年为每年４００万元。 深圳新摩尔商业管理公司服务洋湖商业休闲广场项目报价 现场指导总体策划和专题培训 在初步方案工作一周的基础上，现场服务四天 重点完善初步建议方案，完成建筑设计任务书初稿并和甲方讨论 杨宝民招商银行一卡通卡号杨宝民 招商银行深圳分行卡号：4682 0375 5034 9970 收到费用后三天内到现场服务 税后５万元专家费用 往返机票和酒店由甲方负担 商业规划和产品策划费用 在市场