同致行2009年济南槐荫广场项目定位和营销执行报告.docVIP

呈：济南三诚汇鼎置业有限责任公司济南槐荫广场项目定位与营销执行报告 所有的研究都必须以现实条件为基础，以共同目标为导向。目标市场定位、合理的业态组合，确保本项1：可持续性准确的目后期经营良好，在竞争激烈的竞争中立于不败之地。目标挥项目自身和潜在的价值，提升片区价值，2：现金流充分发采用多种营销手段，实现项目资金快速循环。项目目标目标3：利润通过对产权形式、营销方式和经营方式的创新，增加项目升值空间，保证开发商利润最大化。目标4：形象与品牌借助本项目的成功开发，提升开发商在市场的品牌形象，实现利润与品牌的双赢。??客户的目标实质上是项目的宏观愿景。??现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的 目录一、市场部分4、空间及铺位面积分割建议；1、济南未来商业格局介绍；5、商场软、硬件配套建议；2、济南重点商圈介绍；6、广场各类标志建议；3、济南商业市场整体特征7、水景及主入口建议；4、济南未来商业市场趋势；5、市场空白点解析；五、销售策略与计划二、项目部分1、销售面积及区域确定；2、总体销售策略确定；1、项目区域市场；3、目标客户群锁定2、项目属性分析；4、销售价格确定3、项目SWOT分析；4、项目市场占位；5、推售策略与计划；三、定位部分6、实施阶段与节点；7、项目开盘倒计时1、开发目标；8、项目收益预测2、定位前提；9、营销费用预算3、定位可行性分析；10、售楼处建议4、分体定位建议；六、招商策略与计划5、案名建议；6、核心竞争力打造1、招商原则确定2、目标商户锁定及筛选；四、产品规划部分3、招商策略；4、优惠政策确定；1、商业价值分析；5、招商流程；2、业态、业种功能布局建议；3、纵横向交通租住建议；6、实施阶段与节点；7、招商实施控制表； 济南商业市场综合分析济南商业的历史及现状？济南商业市场未来发展济趋势？南市槐荫广场项目解析本项目对于济南意味着什么？济南商业市场能否支持如此项目发展？槐荫该区域、该项目能否承担这个角色？项目能否竞广项目总体定位争中占领优势？如何准确定位符合济南消费者需场求？利于项目的长期持续发展？商划？商业产品规划建议地下商场如何规划能符合定位？主力店规铺划分？商业人流动线如何布置？地位采用何种销售策略才能更好的吸引客户？销售计报销售策略与计划划的安排是否合理可行？告招商策略与计划如何选择招商渠道、采用怎样的招商策略、招商计划任何安排？ 第一部份：市场部份 济南未来商业格局济南商业市场综合分析济济南重点商圈介绍南市槐荫广场项目解析济南商业市场整体特征槐荫济南商业市场发展趋势广项目总体定位场市场空白点解析商业产品规划建议地位报销售策略与计划告招商策略与计划 济南城市规划图西部城区主城区东部城区“一城两区”城市规划发展战略，催生08年大量东部土地上市。“一城”为主城区，“两区”为东部城区和西部城区。东部奥体中心规划及其省政府的建设，蕴藏巨大升值潜力。现槐荫区在规划上主要是培植现代交通、现代物流、商务办公、旅游会展等新型功能，科学确定功能分区和产业布局，槐荫区的发展前景看好。现已有万达广场和发祥巷等项目入驻该区域。 济南未来商业格局济南市商业中心具体规划四级结构体系1 个都市级商业中心、4个市级商业副中心、20个区域级商业中心、100个左右社区级商业中心。 济南重点商圈介绍：目前的济南商业发展，大致可以分为五个商圈，首先是以泉城路为首的泉城广场商圈，其次是花园路商圈西市场商圈、大观园商西市场圈、英雄山商圈以及花大商观圈园商圈泉城路商圈园路商圈。在这五大商圈中，发展最为成熟并且被广泛认可的则是泉英雄山商圈城广场商圈、花园路商圈。也是济南核心商业圈。 商圈名称主要业态商业价值未来发展空间发展潜力排名备注泉城路商圈百货、超市、专业市场、餐饮、专卖店等★★★★★★★3趋于饱和花园路商圈专卖店、餐饮、百货、超市等★★★★★★★2有待发展老商圈，维迟现状。新大观园商圈百货、餐饮、影院、休闲娱乐、专卖店等★★★★★★3各商圈商业价值分析：商业形态很难突破城市级次商圈，具有很西市场商2圈日用百货、专业市场、超市、地下商场等★★★★★★★1强的未来发展空间英雄山商圈百货、专业市场、地下商场、餐饮等★★★★★★★2有待发展结合于以上各个商圈的特征不难看出，未来西市场商圈承载着城市级次商圈的重责。对于该区域的未来发展前景无须质疑，也是各在开发商看好该区域而进驻的原因。 济南商业市场整体特征◆济南整体商业市场的现状较为落后，现局限于传统商业及以百货、超市为主体商业的形势。未来商业多业态的组合存在着巨大空间。◆现济南商业仍处于第二代的商业发展模式中（百货商场、超市、社区商铺、便利店、批发市场、商业街等），对于发展第三代、第四代商业还需要一定时间。◆在济南，地下商场物业较为成功。这在其它一线城市很难看到的现象（除其地铁商业物