天津大悦城购物中心深度调研分析报告 上 .pptxVIP

天津大悦城购物中心深度调研分析报告（上）1天津大悦城项目— 业态定位组合 业态组合：购物中心、酒店式服务公寓、住宅、甲级写字楼、精品酒店 （替代部分写字楼出租面积） 业态定位商业写字楼酒店公寓住宅购物中心+观展中心降低写字楼面积国际精品商务酒店销售型酒店公寓五栋住宅业态组合说明:1、业态丰富，力求保持城市综合体项目配套功能。2、实施措施，降低写字楼空置风险。 （1）将写字楼5-7层改为商务会所，提供商务洽谈与会晤功能。 （2）将写字楼27-36层改为商务酒店，提供商务配套功能。 2购物中心建造天津的商业航母3天津大悦城在中粮集团领导的带领下及置业单元全体同仁的共同努力下，建立了中粮集团的商业品牌“大悦城”。天津大悦城立足于天津，依托良好的区位优势及日益发达的城市交通网络，通过打造集购物、餐饮、娱乐为一体的综合性体验购物中心，使更多的人加入到大悦城并体验到项目所带来的快乐生活。pp项目概述市场分析项目定位引领天津进入新的生活方式带给天津无限欢乐天津未来的消费目的地业态规划及品牌落位收益预估C地块方案 4项目概述 天津大悦城购物中心亮点： 最大的规模、完整的业态组合 最合理的业态互动、创新的经营模式天津大悦城 购物中心最大的停车场 最壮观的时尚店旗舰群最丰富的餐饮组合最新颖的国际观展中心 5最壮最丰富的餐饮组合最大的停观的时尚店旗舰群最完整的业态组合最大的规模车场6歌友会时尚秀论坛 最新颖的国际观展中心国际观展中心将成为项目独有的亮点。在保证经济效益的同时，有机的?整合了购物中心各业态，形成消费链体系的动力源，产生集客力。形成强大的项目宣传阵地。 文化展发布会签售会画、影展 推介会 7T台秀天津城市的“心”地标！项目将依托于良好的区位优势，打造整体建筑面积50万8平米的城市综合体。项目概述 主要指标概述：125077平米71928平米57.5%首层：6.3米 2—4层：5.6米34部手扶梯+10部垂直电梯+2部观光电梯购物中心： 建筑面积 使用面积 实用率 层高 内部交通（客用）停车场：位置建筑面积（平米）车位数立体停车楼B1B2106802205635851140188689B340209 750 ( 含办公楼500 )合计108796 1267注：项目总车位数2662个 9购物中心天津市场分析北京和天津GDP对比情况（亿元）宏观经济消费特征2007年天津国内生产总值达5050.4亿元。10000 8000 6000 4000 2000 020%15%10%5%0%p?2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007?天津由于工资水平及物价水平影响，零售业整体消费水平较北京、上海等城市偏低，但自2006年以来，人均项目概述市场分析可支配收入及人均消费支出增长率显著提高，2007全市年人均消费支出达到12029元/年。餐饮消费在人均消费支出中占据较大比例，零售业消费自2006年以来稳步提升。北京和天津人均消费支出对比情况 （元）1600012000 8000 4000 0项目定位业态规划及品牌落位收益预估20%15%10%5%0%?2001200220032004200520062007C地块方案 10市场分析 天津市商业市场描述商业环境天津商业项目分布形成一条以南京路、滨江道、和平路为代表的商业中心带。目前天津市代表性的商业项目设施及功能较为单一，餐饮、娱乐、休闲等功能不突出，基本以传统百货的经营模式存在，商业经营模式落后，与目前商业发展的趋势不相匹配。南市及东北角商圈历史悠久，但在现代商业发展中始终落后于滨江道、南京路商圈，商业表现不够理想。未来的几年受到天津市经济大环境影p????南市商圈东北角商圈和平路滨江道南京路响及众多投资商关注，会对两商圈的发展带来较大机遇，具有一定的发展潜力，是值得关注的潜力商圈。 11 市场分析 天津市商业市场分析2008年上半 年销售额 （亿元） 4.4 3.8 2.9 2.1 2.3 1.4 1.4 1.052007年销售额（亿元） 9.8 6.6 5.5 4.5 4.1 2.6 3.1 2.1 现状分析 友谊商厦伊势丹百货新世界广场 百盛百货 津乐汇 远东百货友谊新天地 海信广场地理位置 友谊路 南京路 东马路 和平路 南京路 东马路 滨江道 小白楼 客户群特征以30-50岁，注重品牌的高收入消费者为主以20-45岁中高收入的中青年上班族为主不同年龄段的大众消费群以20-45岁的中青年上班族为主以20-35岁的中青年上班族为主以20-45岁中高收入，注重品质消费者为主不同年龄段的大众消费群以30-45岁，注重品牌的高收入消费者为主12市场分析项目楼层 F7 F6 F5 伊势丹百货 餐饮家庭用品、文具、 特卖场 妇婴用品、运动 新世界百货 N/A N/A餐厅、米乐星KTV