天津大悦城购物中心深度调研分析报告 下 .pptxVIP

天津大悦城购物中心深度调研分析报告（下）1业态规划及品牌落位 主力店规划调整方案影院国际观展中心 主力店调整：百货位置调整为主力集成 店，形成主题广场 原冰场位置调整为观展中心 调整后，主力店：面积比例≈ 37%预计收益比例≈28%（调整前≈14%） 主力店包含： 主题广场面积比例≈ 25% 影院面积比例≈ 8% 观展中心面积比例≈ 4%ppp31业态规划及品牌落位——主力店 主力店规划调整方案 在原规划中,百货是项目的重要主力店之一,我们对该区域反原百货复进行战略思考,作出如下调整:百货业态分析优势：虽然项目面临的问题F5吸引女性消费p带动其他业态坪效高F4ppF3劣势：但是引进百货品牌店租金收益低百货的排他性对购物中心招商有很大影响招商成本较高直接面临固有传统百货的竞争F2F1B1pppp32业态规划及品牌落位——主力店 主题广场分析结论：所以愉悦盛宴.欢聚大道F5不引进品牌百货店p欢聚广场炫动青春.活力大道采用集成店组合策略，划分动pF4线，自主招商、充分展示新型经营业态p根据大悦城 “新五大道”的主题街区设置，分设生活、时尚、魅力、炫动、欢聚等5个主题广场，增加项目生命力和活力 炫动广场—运动都市悦章.时尚大道 魅力广场—女装、 内衣、珠宝首饰精彩无限.国际大道 时尚广场—鞋、 包、化妆品异彩纷呈.生活大道 生活广场—家居 家饰 33F3F2F1B1业态规划及品牌落位——主力店影城——Ⅰ.必要性影城面积比例≈ 8% 预计收益比例≈2%p丰富了休闲、娱乐功能人流中心、客流磁场提升滞留时间，增强“消费目的地”属性与餐饮、电玩/KTV、数码等业态形成联动ppppF5F4电玩中心/ KTV 餐饮F3F2F1影城——Ⅱ.选择标准p 影院定位与购物中心相符p 较强的营销能力，配合达到“双赢”效果影音/数码动漫玩具/ 创意礼品拥有强大的文化产业资源整合能力pB134业态规划及品牌落位——主力店影城——Ⅲ.甄选品牌 p2004年金逸影视正式成为“华纳”在中国合作伙伴 p目前金逸影视集团相继在北京、上海、等多个城市开 设了十几间豪华多厅影城，发展迅速。p具备较多的会员数量及完善的会员服务理念，观影优惠活动较多。p华谊兄弟集团于2007正式进入影院市场。p华谊兄弟强大的表演、艺人、创意人才资源可成为其影院、天津大悦城的宣传平台，通过多元平台使天津大悦城成为明星云集地。p引进数码放映、赛事、聚会等先进理念，使影院的功能更加丰富。p2007年，嘉禾院线被橙天集团收购，旨在在主要城市建立高端影院。p具备丰富的影院设计、运营经营，在东南亚各国拥有多个影城。p具备现代化信息管理系统、订票系统，现正向多功能综合性影城发展。 35广州金逸影视集团业态规划及品牌落位——次主力店电玩／KTV精品超市次主力店规划 主力店的有益补充强化商业品质增强抗风险能力 本项目中，次主力店：ppF5F4面积比例≈ 18.9%收益比例≈14.3% 次主力店涵盖：电玩电玩/KTV、精品超 市、儿童天地、时尚集成店 儿童天地时尚集成店F3F2p旗舰店 36 电玩/KTV、精品超市、儿童天地可有效丰富功能，提升活力 时尚集成店可凸显项目定位ppF1B1业态规划及品牌落位——次主力店时尚集成旗舰店——Ⅰ.必要性主题广场‘天津消费目的地’ 吸引、聚集人流，保证生存F5F4突显定位聚集形成亮点 面积比例≈ 8.5% 租金比例≈ 10.4% 实现投资回报引领天津消费趋势打造长期竞争力F3F2F1B1高坪效租金商业发展趋势时尚集成 旗舰店37业态规划及品牌落位——次主力店集成店——Ⅱ.品牌甄选38业态规划及品牌落位——餐饮 餐饮——Ⅰ.优势聚集消费，带动人气p餐饮 天津具备餐饮消费基础，运营状况普遍良好 餐饮、娱乐业态互动明显 购物中心中餐饮：ppp面积比例≈ 19.4%收益比例≈ 11.2% 39业态规划及品牌落位——餐饮餐饮——Ⅱ.细分F5：休闲餐饮F4：建筑面积 （㎡）面积占比 （㎡）类别大型正餐/休闲快餐西餐咖啡/茶6349 956173526% 4% 7%餐饮/西餐/日韩料理/茶餐厅/快餐F3：茶餐厅/休闲餐饮/日韩料理/轻轻食小点日韩料理休闲餐饮正餐茶餐厅泰餐总计 1300 1523 4622 4106 29655% 6% 19% 17% 13% 3%100.0% 食小点 F2： 茶餐厅/咖啡/茶 F1： 咖啡/茶/休闲餐 饮/日韩料理B1：快餐/轻食小点40业态规划及品牌落位业态品牌落位——B1以超市、餐饮、休闲、服饰化妆品为主，提高人气B1（地铁层）特征：?便利：便利性设施多集中在该层，能够吸引往来人群消费；?休闲：设置休闲餐饮，便于人们约会、就餐放松；?快速：设置速食店、西点、零食等，满足往来人群的需求。41B1 异彩纷呈.生活大道生活广场时尚元素区精