天津博大东方武清下朱庄项目提案72新聚仁2009年.ppt

博大东方·武清下朱庄项目提案;提案架构;第一部分 项目理解;天津市规划形成“一轴两带三区”的市域空间布局结构： “一轴”是指：“武清——中心城区——滨海新区核心区”发展主轴。 “两带”是指：“宁河——汉沽——滨海新区核心区——大港”东部沿海发展带和“蓟县——宝坻——中心城区——静海”西部城镇发展带。 “三区”是指：北部蓟县山地生态环境建设区、中部“七里海——大黄堡洼”湿地生态环境建设区、南部“团泊洼水库——北大港水库”湿地生态环境建设区。;京福公路（104国道），双向二车道，直通天津市区，与京津塘高速连接，路况较差，通行车辆较多且以大型货运车为主 京沪高速，双向二车道，北端头与京津塘高速公路交叉，直达天津市区 京津塘高速公路，双向二车道，是区域内最为繁忙的高速公路，快速连通天津、北京和滨海新区;京津城铁使武清更便捷地承接京津两地，武清的交通枢纽属性进一步升级，同时伴随城际高铁的建设，区域投资开发的潜力进一步加大；;从京津一体化发展角度看——京津塘发展轴将成为京津冀产业合作的着力点，武清将主动承担区域内的产业、生活等属性，片区功能定位升级，对区域房产开发产生持久的利好；;2008年全年实现地区生产总值200亿元，同比增长21%；财政收入56亿元，增长33.4%；固定资产投资150亿元，增长50%；农民人均纯收入9600元，增长10%。;武清城市空间结构： 一轴：京津发展主轴，这是未来武清发展的核心带。 两带：京津主通道两侧切向发展带，要主动接受主轴辐射。 八大组团：新城核心组团；外围7个产业特色鲜明的小城镇组群。其中，东部发展带，包括3个组团，以发挥湿地、森林、水库资源为着力点，发展休闲旅游为主业，配套发展现代制造、生态农业；西部发展带，包括4个组团，立足现有基础，发展现代制造为主业，配套发展仓储物流、商贸服务业。;武清核心区——杨村房产市场运作状况;区位背景结论;项目位置;项目本体－－地块状况;项目本体属性结论;项目理解结论;第二部分 项目竞争理解;宏观竞争－－现阶段量价;现阶段的小阳春是否预示着楼市从此转暖？;—— “V”OR“W”？;稳定房地??市场的重要因素——政策;宏观经济 十年前，我国经济面临的国内外环境与眼下相似。1998年第一季度，经济增长出现“跳水”，第二个季度触底，这与2008年第四季经济增长速降至6.8%，2009年第一季度跌至6.1%，具有惊人的相似性。1998年第三季至1999年第一季，持续上涨三个季度，却又调头向下运行了两个季度。当年同样提出“保八”，最终是1998和1999年都没保住，直到2002年才步入下一轮经济增长期。上轮经济调整持续四年，大致呈“W”形。因此，我们认为本轮经济复苏之路也不会平坦，09年底、10年初，有可能再次回落调整。 宏观政策 宏观政策方面，09年肯定不会“打”，肯定是“扶”，但同时也不是单一的市场化而是“两条腿”走路。 ;关于宏观市场背景理解，我们的观点是 ： 由于经济环境的不确定性，后续中短期内，市场仍将以刚性需求为主导！;区域竞争市场－－供应状况;编号;区域竞争市场－－量价走势分析;楼盘名称;市场平台小结;楼盘名称;保利上河雅颂;保利上河雅颂;水景+堆坡设计，但受限于楼间距过小，景观效果有所折扣;宝利上河雅颂;宝利上河雅颂;竞争产品平台小结;第三部分 项目产品定位及建议;产品定位理解;产品塑造思考;项目产品定位;产品定位支撑;一、规划;大围合规划示意;四、户型;编号;首层平面;编号;一层平面;入户 花园;小面积，高附加值舒适空间 中间户55-80㎡紧凑1房、2房，均赠送近8平米入户花园，及南向阳台，体现高附加值赠送理念 端头户2房，80-83平米，北向2.7米面宽、3.2米进深大阳台设计，可封闭作为书房使用， 2房的销售面积可做3房的空间使用 电梯厅按阳台手法设计，不仅保证电梯厅的通风采光以及中间户型的南北通透性，而且按1/2面积计算，减少公摊面积，提高得房率;A;2室2厅1卫——可变3室2厅1卫 建筑面积：89平米 空中庭院，计一半面积，可封闭成小书房、儿童室 270°步入式飘窗设计，不计面积，采光视野好 ;2室2厅1卫——可变3室2厅1卫 建筑面积：90平米 可变空间，2房变3房，创意生活多重可能性 入户花园设计，客厅带景观阳台，多重景观入户 主卧风景飘窗设计，舒适宜人 ;可封入室内做玄关;运动休闲类 小型器械健身 桌球 飞镖 棋牌室 室内模拟高尔夫等小型休闲娱乐项目 生活便民类 便利店 洗衣店 家政服务中心 宠物托管中心 ;功能面积分布;室内大堂;架空大堂;精致时尚简约，注重材质，提升品质;低成本，高端、高实用性智能化设备 创造超越市场的产品亮点和超值的增值回报;电梯刷卡门禁;可视访客对讲系统——完成与访客对讲，开门功能。 价格：黑