南京华海置业马老街项目定位及营销推广-128PPT.ppt

为华海置业马群老街项目量身设计的制胜营销推广策略 联排别墅＋小高层 纯低层洋房（4层+5层） 纯6层电梯洋房 6层普通花园洋房＋5层高档花园洋房＋4层叠加 我们通过粗略产品计算初步估算出以上方案的收益情况（其中销售价格按照本项目的初步预估价格计算）： 首先，重新深入认识地块：? 地块等级划分 方案二和方案三收益都比较高，那么其市场风险如何？ 那么我们接下来分析本项目物业总价水平上的市场情况： ? 总价在250万以上的物业； ? 总价在200～250万之间的物业； ? 总价在150～200万之间的物业； ? 250万以上物业市场分析 江宁板块的独立别墅总价多集中在250万以上，双拼别墅的总价多集中在200～250万之间，部分联排别墅总价集中在150～200万之间； 仙林板块目前有新推出的双拼别墅总价达到了200万以上，部分联排、叠加别墅总价在150～200万之间。 ? 200～250万之间物业市场分析 江宁板块总价在200～250万的双拼别墅 ? 150～200万之间物业市场分析 了解了以上总价基础上物业的市场情况，那么我们又面临着这样的问题： 根据以上地块规划，初步预估本项目周边后期潜在： 方案二： 设计为纯6层电梯洋房，与周边后期潜在多层竞争激烈； 不符合地块素质档次分区的应用，无法突出素质较高区域的价值； 全部为跃层户型，高总价物业太多， 收益最大，但市场风险最大； 方案二不能合理有效的利用地块资源， 且市场风险最大，不适合采用。 方案三的收益相对方案二稍小，但多种物业形态组合可以增加市场选择性，扩大客群基础，并通过部分多层建筑阻隔外界不利因素，保证了社区居住环境。 另外，方案三可以延伸出不同的产品设计（例如①和② ），可以通过物业比例的调整来实现收益和风险的平衡。 初步建议： 普通花园洋房： 户型面积以95～130㎡左右的二房、三房为主； 户型面积以180～200㎡左右四房、五房为主； 高档花园洋房： 户型面积以150～160㎡左右的四房为主； 叠加别墅： 户型面积以180～200㎡左右四房、五房为主。 （以上户型面积仅为初步建议，后期可视具体情况调节） 确定了可开发的物业类型之后，我们就要解决以下问题： 各种物业类型如何布置？ 各物业类型体量如何分配？ 我们仍从地块素质分区出发： 物业体量分配原则： 4层叠加物业体量：天花板原则 6层多层物业体量：地平线原则 通过以上论述，我们得出： 多层+花园洋房+叠加别墅是最适合本项目开发的物业； 通过“天花板原则”、“地平线原则”和“资源充分利用原则”得出了各 物业合理的体量分配； 给出了适合项目开发的产品设计方案。 马群老街项目市场、产品部分结束，谢谢！ 提报完毕以下是交流时间 交通配套－－地块南侧汽车站（钟山学院站）和在建的地铁二号线（马群地铁站），方便了周边居民的出行，本项目交付后小区居民出行也会较为便利。 自然资源－－本项目位于紫金山东侧，依托紫金山自然资源，为本项目营造了很好的自然景 观大环境，为本项目后期的销售推广添加了砝码，有利于本项目的销售。 资源稀缺性－－本项目位于城东板块紫金山脚下，目前本区域的土地储存量已大幅减小，紫金山资源的稀缺性更加明显，本项目上市后将能有力的吸引购买者的眼球。 高档配套——本项目所处城东板块的富人区，周边有高尔夫球场、马术场等高档配套，为高端人群提供了休闲、娱乐、洽谈的良好场所，也间接为本项目吸引高端人士购房增加了有力的竞争条件。 地块内部－－本项目地块内部有高压线通过，给本项目的工程开发带来一定不便，也不利于整个小区的布局，影响项目的品质。 周边环境－－本项目东侧是海军医学专科学校，学生等流动人口较多，周边环境略显嘈杂，且项目东侧已有建筑外立面陈旧，使得本地块周边环境外观感觉较差。 地理位置－－本项目位于紫金山东侧，高端人群对本区域有特殊的热衷度，这为项目后期推广及与周边区域类似项目竞争增加了砝码。 地铁及高速公路噪音影响――地铁二号线马群站为地上轨道，加之环陵公路、沪宁高速等主要交通干道距离地块较近，交通 噪音可能会减小社区居住舒适度。 周边潜在竞