扬州太合国际广场项目商业定位及整合营销策划报告1902009年.ppt

太： 易有太极。——《易·系辞》。注:“大极者。” 太上贵德。——《礼记·曲礼》 如： 太虚幻境(天上虚幻的境界) 太清(天空) 太乙(古代形成天地万物的元气) 太极(指整个世界的总和) 太原 太侈(骄泰奢侈) 太无(空旷虚无之境) 合： 天地融合为合 故：太合之地，上风上水之地也，名为“太合国际广场”，藏风聚财之风水宝地。;印象扫描：香港太古广场;集购物、餐饮、娱乐、酒店、豪宅于一体;今天提报，我们需要解决的问题：;第一部分 市场研究;项目印象一：扬州经济呈稳步快速增长趋势2009年上半年GDP实现820亿元，增长13%，人均GDP超过5000美元，城镇居民人均可支配收入10680元。;人均GDP在2006年即超过3000美圆门槛 2008年人均GPD超过5000美圆，经济处于快速增长期 其中扬州大区邗江区人均GDP更是达到7224美圆;2009年1-5月份扬州固定投资及主要经济指标;项目印象二：区域板块商业氛围渐浓，有望成为扬州第二副商业中心区项目周边商业氛围已渐成气候，东接美食一条街——四望亭路，对望嘉信茂广场的沃尔玛，南接莱迪地下购物广场。;扬州市目前的城市布局为“一主三副”；“一主”是指原来的老城区，规划以保护为主。“三副”分别为城西新区、广陵新区和城南瓜洲沿江副中心。 居住用地：根据扬州城市的规模特点，居住用地在南绕城线以北相对集中布置，提高公共设施的利用率，方便居民生活。 公共设施用地：公共设施根据其性质和特点，分级布置。在西部新区布置市级大型文化、体育、行政、会展设施，根据人口分布情况，分区布置相应的区级商业和行政设施。 工业用地：用地根据其产业特点，集中与分散相结合，用地规模、运输量和能耗较大的生产企业集中在沿江布置，形成完整产业链；高科技产业和其他污染较小的工业在相应工业园区集中布置，方便居民就近工作，减少通勤交通。 ;城市发展方向;近期规划建设扬州和镇江第二条通道（五峰山桥位）及改建南绕城，近一步改善城市南线交通状况，为城南经济开发区和沿江副中心的发展提供支持。 城市道路系统： 快速路系统：环线加纵横道路。 一环为运河南路、运河北路、北外环路、西外环路、南外环路。 东西方向快速道路：江阳西路、江阳中路、江阳东路、运河西路。 南北方向快速干道：扬子江北路、扬子江中路、扬子江南路；贾七路、扬瓜路；扬圩路。 轻轨交通系统：“一纵一横加环线” 一横：（铁路客站）文昌西路——扬子江中路——江阳中路——江阳东路——江都路——文昌东路——江都市区：总长度约为24公里。 一纵：（江阳工业园）——扬子江北路——扬子江中路——扬子江南路（港口）：总长度约为20公里。 环线：沿城区东环路、南环路、西环路、江阳工业园区中心路、漕河路。;根据城市发展形成的核心驱动力及功能意义上的区分，将城市发展的城市模式分为六种类型：;易丰行观点;项目印象三：扬州商圈，将进入多中心大商业竞争格局状态;商店;① 商店经营的商品类型：日用品店商圈范围小；服装等选购品商店范围较大；电器音响等高档耐用品店商圈范围最大 ② 商店经营的规模：商品品种和服务种类随规模扩大而增加，因此经营规模越大商圈越大；但是二者不成同比例增加，且规模增大到一定程度，商圈范围不再扩大 ③ 竞争商店的地理位置：竞争双方距离越远，商圈范围越大；当双方距离很近时，每家商店的商圈不因竞争而减小，反而因形成的商店群而扩大各自的商圈范围 ④ 商店的促销活动 ⑤ 交通条件;按经营业种分类;按商圈规模分类;金鹰国际;易丰行观点;文昌百汇的经营失败，给文昌阁商圈带来一定负面影响，本是一个位置佳，环境好的项目，但是由于分割产权，造成项目后期经营的失败。;易丰行观点;项目印象四：专业市场商业地产;万都装饰城建筑面积20万平方米。 销售价格：1-2楼连卖，均价7000元/㎡ 其他楼层，均价3300元 /㎡ 销售情况：1-2楼连卖商铺，已全部卖完，其他剩余较多。;案例三：五龙亭玩具城;易丰行观点;项目印象五：商业地产投资客户群研究;2、购房目的调查;3、需求面积调查 ;4、经营业态分类调查 ;5、承受商铺单价分析 ;6、消费者承受商铺总价调查;第二部分 业态定位及规划研究;理 念;开发理念;项目定位分析;主要指标;; ; ;;;;食杂店;便利店;便利店;便利店;便利店;便利店;便利店;便利店;便利店;便利店;便利店;便利店;突出市场的地理位置，以时尚“商业生活馆（生活中心）概念”来提升市场的商业价值；;商业类型定位;休闲;优势条件下允许项目 引进顶级档次的品牌商业;项目整体定位 国际品质的精品项目 精品购物、精品酒店、精品公寓;业态定位;经营模式定位;项目商