杭州九树公寓项目总结与反思之项目决策的方案过程.pdf

九树公寓之总结与反思 2008 年 6 月 26 日 作为非经验住宅的九树公寓，经过三年多的开发建设，终于变成现房实景， 基本交付。 虽然九树只是一个 60 套房子的小项目，但却在业内引起了极大反响，成为 国内房产界、设计界知名度最高的楼盘之一。 同时九树又是一个在公司内部引起最大争论的项目，从开始定位、设计到建 设过程中，始终有非常多的不同意见存在。为了九树，公司的高层曾经不止一次 争得面红脖子粗；谈起九树，许多参与者泪流满面、感慨万千。一直到开发完成， 还有很多意见无法统一。 作为一个极度个性化、极度小众化的产品，九树肯定不会是郡原地产未来开 发的主流方向，但必定会是郡原地产品牌全国性拓展的有力支撑之一。如何保持 “非经验住宅”的创新特点，转化为更成熟、更有把握的高端产品开发经验，是 九树反思的意义所在。 反思一：项目决策 1.1 土地评价 在拿九树这块土地之前，公司是非常清楚其优缺点的。 1、九树土地的优点非常明显： ●西湖风景区稀缺住宅用地 不说是最后一块，至少是西湖风景区仅有的几块可供开发的住宅用地之一， 只会越来越稀缺。而且九树这块土地的位置又特别好，背靠五云山，左边是西湖 著名景区“九溪烟树”、六和塔，右边是“云溪竹径”和梅家坞茶文化特色街区。 从小环境讲，整个地块的三边都被茂密的大树和竹林所环绕。 可以说，除了一线西湖边，再也找不出这么好位置的地了。 1 otherk 2 otherk ●五云山千年植被 五云山的植被保护得非常好，称得上是从未被砍伐过的原始状态的森林，杭 州市区现存的 8 棵千年以上古树名木有 6 棵就在这片森林中；还有树龄已达一千 四百年的银杏树，为杭州名木中树龄最高的“古树之王”。 3 otherk ●高尚住宅区域 之江度假区是公认的高尚住宅聚集区，九溪玫瑰园、西湖高尔夫别墅等杭州 品质最高、总价最高的几个楼盘都在这个区域。 ●离城不远不近 离尘不离城，从黄龙商务区的公元大厦到九树的车程是18公里，正常情况 下15—20分钟就能到达，而且无论走梅家坞还是虎跑、杨公堤，一路都是绝美 的自然风光。 4 otherk 2、九树土地的缺点同样明显。 在我们拿地前，已经有近百家房产公司去看过地，都感觉无从下手，大家都 公认这是一块相当棘手的地。 ●面积小 只有30亩地，对于大一些的公司或者手头有储备地的公司来讲，开发这么 小的地块是非常不经济的。 ●狭长 南北长300米，东西最宽处92米，最窄处仅为22米左右。 ●低洼 整块地位于山谷中，非常低洼，与玫瑰园标高相差超过20米，被玫瑰园和 西湖花园俯视，无法做顶级别墅。 ●缺乏生活配套 只在一公里外有一个九溪农贸市场，当然这是别墅类物业的通病。 ●需要补地价、地价高 补