上海浦东陆家嘴金融中心二期项目商业规划与车位建议报告课件.ppt

陆家嘴金融中心二期;■　项目解读 ■　市场纵览 ■　办公展望 ■　商业思考 ■　车位建议 ■ 案例借鉴 ;项目解读 项目区位;项目解读 交通网络;项目解读 经济指标;开工日期;■　市 场 纵 览;市场纵览 办公市场 市场概况;序号;市场纵览 办公市场 市场特征一 陆家嘴写字楼等级分布规律;市场纵览 办公市场 市场特征二、陆家嘴写字楼租金水平/空置率分布规律;市场纵览 办公市场 历年供应与未来供应预测;市场纵览 办公市场 历年供应与未来供应预测;市场纵览 办公市场 历年发展;■ 新增物业品质较高 由于未来陆家嘴写字楼集中供应区域为汇亚大厦及金茂大厦周边，所上市写字楼基本为甲+级。 ■ 未来供应急剧放大 2008年-1010年供应量超过100万平方米（尚不包括竹园的供应量），这一供应量占据目前陆家嘴的60%以上。 ■ 租金走势，整体稳步上扬，产品出现差异 整个陆家嘴由于供应量的急剧放大，空置率略有上升趋势，但新增供应写字楼等级较高，基本为甲+级，拉高了高端物业的租金水平，导致平均租金将呈稳中有升趋势，我们预计年增长率保持5％水平。 但是我们也看到空置率的提高必然会促使一些物业降价，高端物业会分流下一级市场，因此陆家嘴将呈现高端物业继续维持强势，低端物业（包括旧甲级）会出现租金下调、空置率上升。 2010年后，你好出尽，办公市场将出现僵持。;市场纵览 商业市场 市场概况;市场纵览 商业市场 市场概况;　;办公楼底商;市场纵览 商业市场;问题一　本项目每年的供应量与开发时序？ 问题二　本项目车位总量与地下开发强度是否匹配？ 问题三　本项目商业业态与商业形式？ ;■　办　公　展　望;区位：位于陆家嘴甲+级办公区间内 项目：310500平米(其中10万平米转让给中国人民银行) 市场：区域内顶级办公楼环球金融中心的上市必将带动甲+级办公楼租金上限的提升，但同时会加大供应量，其带来的后果就是甲+级办公楼租金继续上扬，甲-、乙级办公楼租金下跌。;2009推案建议;区??：位于陆家嘴甲级办公区间内 项目：189842平米 市场：2010年市场供应明显减少，空置率将有所降低，2010年世博会的召开对办公楼市场有着重大的利好，甲级办公楼市场将持续上扬;2010推案建议;2011-2015年推案建议;2011-2015年推案建议;■　商　业　思　考;商业思考 市场认识;原因： 整体补缺\与本区域业态配比,交通状况相吻合 正大广场业态转变后，经营状况有所好转 改变”昼城”现象,导入大量人口 具有国际知名娱乐区相似的条件,即非常靠近或已成 为商务功能区的一部分. ;商业思考 业态定位;商业思考 租金建议;商业思考 商业形象建议;商业思考 商业细部建议;商业思考 商业细部建议;商业思考 商业细节建议;分区块采用不同的装修风格，塑造不同的主题空间，增加项目的旅游趣味性．;增加公共活动空间，营造集会、公共活动的场所。;■　车　位 思 考　;车位思考 现状认识;车位思考 车位思考;商业思考 建议;■　案 例 借 鉴　;概况 商城地上地下各两层，上面是商业街，下面是个综合城，有展馆、饭店、商场。在建设过程中，注重新旧文化的结合，强调新旧两种文化和两种建筑方式。一种建筑保持原有文化的方式，另一种新建的建筑，比如当时的展馆、美术馆、大学，融入新的文化和新的思想，这就在地下城达到原有文化与新思想的完美结合。;主要数据指标 道路系统长度约为25英里； 每天通行人数超过50万； 共有11700个商店、百货商场、餐馆、剧院、电影院，其中有约40个剧院、电影院及其他休闲场所;开发思路及定位 地下商城希望能在CBD的地下空间发展中达到城市与开发商的双赢。由开发商出资建设地下通道、连接建筑物、维修、监测和进行责任担保。政府则采用激励的办法，包括长期租赁、占用公共区域、车道许可、不计入楼层面积及签订发展协议等; 蒙特利尔市地下分为四个不同的商圈，最热闹最繁华的是麦吉尔广场区； Place Ville Marie占地3公顷，是蒙特利尔市中心区布局中的主体，其中一幢平面呈“十”字形、高达183米、玻璃和钢结构的塔式大楼，是加拿大最高、最大的超高层建筑。广场仅地下部分就有4层，最下层为地铁车站，最上层是商业中心。 广场地下有4层，最下层为地铁车站，第2～3层为900