钧城地产郑州祝福九树洋房营销方案课件.ppt

祝福九树洋房 营销方案;客户分析 问题界定 核心价值体系建立 总体营销策略 策略体系分解 附：市场分析 ; 问题界定;项目名称; 区域内竞争楼盘客户情况; 边缘竞争楼盘客户情况;高新区及周边项目置业者主要类型;客户分析;客户分析;客户分析;客户分析;客户分析;区域客户与本项目的契合度分析; 如何界定本项目的目标客群？;高新区内客户基本不存在区域抗性问题，但已被现有项目陆续吸纳，客户稀薄。本项目做为600亩大盘，兼顾高新区的同时更应放眼大郑州市场，延伸其他地市。以产品的特有性，确定目标市场，瞄准客户定位。 ——谁是我们的核心客户？;;核心 客 户 特 征; 问题界定;问题界定：项目面临的核心问题;建立项目的核心价值体系：生活方式+产品+性价比;他们积极进取，正在为自我，为家庭努力拼博； 他们希望通过奋斗获得家人、朋友、社会的认可 他们梦想有品位的生活和不平庸的人生 他们希望是朋友眼中”有个性、有品位、有追求“的一族 他们拥有特定的生活方式： 魅力西班牙的洋房人生; 案例借鉴;案例选取标准;波托菲诺纯水岸，系统营销纯意大利风情小镇的“异域文化营销”;芙蓉古城：将古韵做到细致、做到极至所形成的现场体验和吸引力;东海岸在营销中与本面临相同的两个难题:化解抗性、实现全盘同期热销;东海岸通过系统的营销方案，多角度增强项目的吸引力、化解了目标客户的排斥心理；并借此建立不同客户需求和不同物业功能之间交叉融合;万科东海岸的营销聚焦点一：共同的海岸生活方式，淡化不同物业的功能和客户特征;万科东海岸的营销聚焦点二：区域可达性和投资价值;万科东海岸的营销聚焦点二：区域可达性和投资价值;小区设计和展示中，特别注重气氛的营造，通过各种细节和元素，使潜在客户为之吸引，产生震撼和共鸣，促成购买;通过促成商务和产业机构性团购，最大可能的利用所在区域的购买力，加快销售速度和销售气势;多渠道、立体式、高密度的广告投放，将东海岸的信息多触角的与目标客户接触，使项目成为不可不看/去的焦点;成功的营销案例说明，从增???吸引力和化解抗性两个方面来展开营销，是项目取得成功的必要条件;多角度增强九树洋房的吸引力，是营销要解决的核心问题; 问题界定;营销策略总纲;九树洋房营销总攻略核心点：演绎生活方式;形象定位; 问题界定;营销分策略体系; 问题界定;一、竞争策略action1：强势形象定位——高新区名片，西区 地标;一、竞争策略action2：树立江湖地位，突出霸主形象;一、竞争策略action2：树立江湖地位，突出霸主形象;一、竞争策略action3：建立排他性的好房子标准;一、竞争策略action4：建立鲜明的主色调系; 问题界定;二、品牌策略action1：第一形象展示;二、品牌策略action2：第一氛围体验;“魅力西班牙”售楼部、样板景观区体验;【售楼部体验攻略】-西班牙会馆（营销中心）;【售楼部攻略】-西班牙会馆（营销中心）;二、品牌策略action3：强势口碑传播;说明: 1、老客户签约后发放“业主权益卡”。 2、老客户可将此卡交新客户，新客户获得1000元购房优惠。 3、凭此卡购房成功后，老客户获得减免半年物管费的权益。 4、此卡注明期限。;3.品牌策略action3：强势口碑传播; ;操作方式：;二、品牌策略action4：第一品牌; 问题界定;三、推广策略action1：抢占特殊渠道（精准营销）;三、推广策略action2：网络营销;三、推广策略action3：专业网站网络营销;第一期 魅力西班牙巡礼 建筑大师眼中的西班牙 西班牙旅行笔记 艺术西班牙与艺术建筑;三、推广策略action5：其他渠道推广—事件营销;4.推广策略 action5：其他渠道推广—事件营销;三、推广策略action3：阶段推广主题; 问题界定;四、客户策略action1：强势突破六类客户，以点带面;四、客户策略action1：强势突破五类客户，以点带面;四、客户策略action2：阶段性客户突破; 问题界定;五、销售策略关键点：节点式爆破;市场研判;一季度给出楼市回暖的信号，量增价挺，显示出刚性需求的释放;08年5月份起郑州市场一直处于振荡下滑调整状态。09年一季度，随着刚性需求井喷释放，市场逐步回升，但后市行情能否延续，取决于改善型需求和投资型需求能否入场。;开发商资金链条绷紧，沉着应对、集体发力救市，采用优惠等变相方式促进销售;如何看待郑州短期内（2-3年）房地产市场大势的变化？;从中原城市群规划来看，伴随着中原城市群的崛起，郑州的首位度将得到全力提升;郑州缺乏规模性工业支