郑州盛润商业国际广场竞标终稿课件.pptVIP

谨呈：河南盛润置业有限公司;报告思路与结构;;分别为二七商业中心、碧沙商业中心和龙湖商业中心；;商圈更多承载着郑州西区居民日常生活集散地的功能 ;其他增长性商圈 ; 郑州商业区域发展不均衡，局部过于集中导致发展不受限； 郑州整体处于成长过渡期，正在经历新一轮洗牌； 国内外先进的商业运作模式还未引入，商业正处于升级换代时期； 政府对商业引导力度不够，商业规划网点不够合理； 城市商业业态单一，同质化竞争恶劣，缺乏大型一站式购物中心； 二七商圈 密集，扎堆严重。;项目片区商业/餐饮/酒店分布;项目片区商业/餐饮/酒店总结;项目片区商业启示录;项目商业突破口在哪里？;报告思路与结构;◆项目的位置 项目位于金水路与中州大道交汇处 占地39.8亩,该项目无论是建筑规模、规划设计还是建筑外观、配套档次，都堪称郑州市标志性建筑 。;商业区域分布及面积指标;金水路，依金水河从西至东贯穿了整个郑州，因其繁华的面貌，便利的交通，政治、商业机构的聚集，以及优雅的城市氛围被誉为“郑州的长安街”。;项目周边交通概况------公共交通状况;;;;定位原则;主题定位;功能定位;业态定位; ;项目业态定位立体规划图;楼层规划;楼层规划;楼层规划;楼层规划;楼层规划;档次定位;行业商户 注重物业的经营管理及未来发展; 项目周边现有的经营客户 关注项目经营环境及推广，希望改善目前经营状况，并扩展业务链;项目消费人群定位;项目建议;项目租赁组合建议;可销售楼层立体示意图;1F;招商策略;（二） 主力店和大户招商提前确定，散户控制跟进 ;（四） 严格把关，先紧后松 商家经营能力强弱直接影响项目的生命力，不加以甄别而使大量辐射区域小、经营能力不强商家进驻，不仅难以保证项目经营收益实现，一旦被市场淘汰，势必使整个项目陷入困境。 （五） 立足长远经营，给予市场信心 引进知名的商业运营管理顾问，体现开发商立足长远经营的决心，以高起点赢得经营户和投资者的信任，此外，专业和优质的软性管理和服务对本项目日后的经营管理起到很好的支持作用。;招商计划纲要;商家选择——餐饮类;商家选择——休闲娱乐类;销售策略;销售策略; 方案二:整层分区推货 优点: 1.大客户进场时铺面位置及业态方便控制. 2.有利于广告的分期营销推广计划 3.有利于实现对销售铺面的整体统筹. 4.若招商达到预期效果,有利于提升二、三楼的整体商业价值. 缺点: 1.不利于价格拉升 2.不利于产生销售高潮,不利于满足单位时间内投资客户需求.有时候会 产生冷场.导致滞销. ;结论： 　综合两种推货方式，建议采用第一种。 　价格的拉升结合入驻的品牌主力店所选定的区域进行。 　价格的制定和招商的情况影响较大，最终价格的制定和品牌的入驻区域有相当的关系。;销售模式;销售模式;价格优惠策略; 工程已达到预售条件 市场竞争空白或相对较小 VIP客户积累200名以上 部分大户已确定入场意向;销售阶段划分 根据我司多年从事商业物业的销售经验，结合本项目的实际情况，在销售划分上分为五个阶段：;项目预热期;销售阶段;销售阶段;项目持销期;宣传策略;报告思路与结构;如何顺应行业发展趋势 解决可持续经营问题;总体战略思想;以差异化定位挖掘项目价值，引领行业发展 以专业化经营解决项目体量较小的劣势 以特色化产品占领细分市场，实现可持续经营;塑造高品质形象.良好的经营环境，让投资客户感知???项目的高投资价值;营销策略之形象篇;多种媒体组合扩大覆盖群体;营销策略之事件篇;营销策略之事件篇;写字楼开售先行，扩大写字楼对商业的影响，同时树立项目的品牌，再推进商业部分，进一步提升项目价值，进一步树立市场形象，形成良性互动。;营销阶段划分 根据我司多年从事商业物业的销售经验，结合本项目的实际情况及销售步骤，在营销划分上分为五个阶段：;营销筹备期(2007.8—2007.１０) ;宣传策略;宣传策略;宣传策略;宣传策略;报告思路与结构;现场物料准备;媒体物料准备;媒体物料准备;报告思路与结构;阶段;认卡阶段;开盘阶段;1、合作单位选取：设计装修、物管及经管顾问、模型制作 2、销售物料：项目单张、铺位平面图、户外广告等 3、售楼处入驻 4、VIP认筹工作准备 3、户外广告资源选取;时装;休闲服装;报 告 完 毕 谢 谢！