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评论社区商业的功与过《安家》杂志作者：李蕙聪2010/9/24 0:00:00提要：正如中国很多产业发展一样，社区商业作为舶来品，虽源于国外，却在中国这块经济高节奏发展的土壤中加速度成长。特色商业街的出现是商业地产开发水平提高的表现，社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型”市场形态，并形成自己相对独立市场空间。　　对于住宅，没有卖不出去的房子，只有卖不出去价格，但对于价值一直被忽视的社区商业而言，通常开发企业采用的推销方式是价格或者租金一降再降，但即便这样，也很难克服大面积的商铺空置，这也成为企业和投资者的心头大患。 　　一边是大量的商铺空置，一边是诸多小区配套不完善给业主带来种种不便。援引北京商报七月份对北京天通苑、望京地区、东直门、石景山等9个成熟大型住区调查结果显示，9个调查样本选取小区，其中有7个配套不够完善。 　　可以想象的两个画面是：一个是从住宅开发“转行”商业地产而欠缺开发运营经验的开发商，致使大批量乏人问津的商铺诞生，或索性破罐子破摔，没有计划地将商铺“打碎卖掉”一走了之；一个是社区商业配套脱离自身发展现状，冥顽不灵地一味追求社区商业的高端定位，使某些富人社区甚至显现“打个酱油还要开宝马”之怪现状。 　　可以想象，社区商业就像一块即将烘焙好的蛋糕，诱人不假，但想吃到嘴里也并不是件容易事…… 　　发展相对成熟的建外SOHO商业街 　　社区商业成就的不仅只是“包租婆”理想　　香港女星元秋在电影《功夫》中对 “包租婆”的演绎深入人心，作为广东语中租赁户对女房东的称呼，它表达了一种“恒产者有恒心”的强势姿态：身穿居家服、叼着香烟，一副不可一世的、睥倪一切的神态。 　　而在现实生活中，也有很多人在想象，可以每天趿着拖鞋，不用上班，过过每月收收房租的“包租婆”幸福生活；而在业界也素有“投资商铺是金、投资写字楼是银、投资住宅是铜”的说法。“一铺养三代”的古语早已有之，而现实中，失败的投资使“一铺养三代”变成“三代养一铺”的惨痛经历未尝没有上演过。因为投资的风险性，未必所有商铺所有者都能过上“包租婆”一样的幸福生活，里面充满了时机的玄妙与智慧的拿捏。 　　“社区”概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体；而社区商业却最早于20世纪50年代在美国诞生。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得美国城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。 　　社区商业在中国显现，尚属时髦的概念，前几年政府才刚刚把它提上议事日程。随着大城市规模巨大的新兴小区崛起，铺天盖地的“住宅底商”和“社区商业街”随之而来。 　　北京最早开始造社区商业街的地产大腕潘石屹(微博?博客)曾说：“现代城商业街是顺其自然发展起来的，现在成了一个服务于现代社区的商业街。”他表示，商业街只是一种称呼，实际上还是社区商业，社区商业发展进入一个黄金期。社区告别了粗放的“卷帘门商业”，充满现代气息的“社区商业”一路走来。 　　无论是以街铺、底商等多种形式所体现的社区商业表现方式，社区商业的优势对于投资者、购买者而言，或许即是一个对“包租婆”幸福快乐的生活的向活；而从更广义的角度来讲，社区商业的经营与管理对于开发企业而言，是企业实现长久利润与履行社会责任，两手都要抓的任务；而社区商业对整个住区宜居的高品质生活的提升，作为邻里间交往承载的开放式的载体平台，对于刺激新兴优秀连锁店与品牌的生成、大大提高人们日常生活素质与人文水准而言，社区商业承载量似乎有更大“吨位”。 　　“膨胀发展”中的社区商业　　而说到社区商业的承载，社区商业牵扯太多“章节”：开发商关心利润多少，投资客关心年投资收益率，商户们关心平均日营业额，消费者关心楼下有没有自己喜欢的品牌，政府关心商业所带来的长期税收及就业。 　　正如中国很多产业发展一样，社区商业作为舶来品，虽源于国外，却在中国这块经济高节奏发展的土壤中加速度成长。 　　国内社区商业在学习过程中，形成以沿街商铺或以住宅底层为表现载体等多种形式，这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。出现了一大批各色的Shopping Mall，即 “购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等众多社区商业项目，其定位上提出超出社区服务范围的口号。但实际上，它们多数仍以服务社区居民为主要目的，特别是居住区内部的商业设施。 　　以下表格可能更为清晰地表达不同规模购物中心下的“势力范围”。 　　而社区商业，这一商业形态成为城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业