2010年昌平牛蹄岭别墅项目定位与开发建议ppt课件_1.ppt

产品组合策略 1.提高局部容积率（打造多类型产品） 紧凑型别墅、双拼别墅，提高局部容积率，为独栋别墅提供空间； 2.控制总价 控制地上建筑面积以控制单套总价，提高性价比的主要做法； 3.打造产品特色 挖掘小户型独栋别墅的产品特色，将其融入产品设计。 产品竞争力分析结论 本项目的产品定位 具备竞争力 与亚北、天竺板块在售项目相比，同样的面积： 300㎡以下的别墅型产品为此区域板块的稀缺性资源 300 ㎡独栋产品与天竺板块的项目相比具有总价和建筑形式的优势，与亚北板块的项目相比总价和建筑形式相当，但具有资源优势； 超过400 ㎡的大户型产品则具备总价和资源的双重优势。 七、项目物业发展建议 关于布局的可实现性 单体面积在300平方米左右的独栋别墅社区；另有多种面积产品围绕 栋间距可实现 前后间距≥17米 左右间距≥05米 规划布局（规化设想） 坡地 地块依势而建，地势自南向北方向逐渐升高，形成南北围合的布局。另采光和观景均不受影响， 人工水系 线性水系贯穿地块内部，水系由地块高点发源，呈“S”形状，并可在偏西南、东北侧形成集中水面。 规划布局 B类 独栋别墅 项目主力户型，分布于地块内部，靠近地块西侧边界，拥有内部环境且与西侧代征绿地景观相结合。 A类 紧凑别墅 布置于地块外围。 包括地块西部临近顺安路一侧和地块南北两侧外围。 C类 大独栋别墅 布置于地块两端位置，紧邻中央湖区，享有最佳的自然资源；同时地块西北侧坡顶地带也可布置若干大独栋别墅，俯视社区全景，享有社区最佳的坡地视野和景观资源。 C C B A A B A 规划布局 主入口 入口 地块南侧靠近主干道，主入口设于地块南侧路边位置，为车行设主入口；与代征绿地和展示区的位置结合考虑。 展示区 展示区布置在地块东南侧水系帝，紧邻次入口，可以兼顾三类产品，同时也可以展示项目内外资源最佳的位置。 展示区 接待区 建筑风格探讨 西式传统 北京市场上的别墅以西式传统建筑风格为主，市场接受度比较高，价值感被广泛认同； 大多数风格流派在市场上都已比较成熟； 产品创新的空间不大，但可以从细部进行雕琢 美国中部风格-橘郡 都铎-水印长滩 美国东部风格-莱蒙湖 西班牙风格-纳帕溪谷 建筑风格探讨 西式传统 目前北京市场比较少见的两种风格： 法式风格 德式风格 建筑风格探讨 西式现代 西式现代的建筑风格多具有简洁、通透的特征，与自然山水的融合度也比较高； 与中国人传统的价值观相悖，因此往往很难实现很高的价格。 翡翠城 慧谷根园 亚澜湾 不同别墅板块的主要客户来源 对北京中轴线以北区域居住圈层现状进行勾画，如右图所示。 香江/天竺、昌平/亚北、西山根据其不同的位置和特色分别承接来自市区内不同地区的客户。 根据相互位置及主力客户来源，本项目所在区域与西山板块不存在可比性，主要的竞争来自于昌平/亚北板块以及香江/天竺板块 昌平 亚运村 西部 西山 中关村 使馆区 CBD 香江 天竺 亚北 万柳 马坡 马坡板块 板块关键字 京顺路 潮白河 高尔夫俱乐部 赛马场 自然资源和高尔夫资源是区域最突出的两大优势； 主打“商务休闲度假”形象的第二居所项目居多，市场存在明显的租赁现象，租用主要为私人休闲、度假商务会议； 奥运赛马场和水上中心项目的建设，为板块形象原动力，带动区域后续发展； 价格平台最低，板块内项目普遍表现不佳，缺乏叫好又叫做的新的标志性项目，市场关注度逐渐走低。 5 3 4 1 2 6 7 编号 项目名称 1 枫桥别墅 2 龙苑别墅 3 阳光花园 4 恒丰花园 5 金宝花园 6 北京乡村高尔夫别墅 7 华中园-新内阁 枫桥别墅 占地面积 168360 平方米 建筑形式 独栋别墅 总建筑面积 100224 平方米 面积区间 404-770 平方米(含地下) 综合容积率 0.33 平方米 销售单价 9300 元/平方米 总套数 188 套 总价范围 350-750 万元/套 入市较早，是马坡目前的代表性项目。 项目自身运作的问题影响了销售进度，造成目前销售不佳的状况。 项目销售情况差强人意，目前正在内部认购的项目二期，值得关注。 金宝花园 占地面积 约47 万平方米 建筑形式 独栋别墅 总建筑面积 约16 万 平方米 面积区间 297-438 平方米(含地下) 综合容积率 0.32 平方米 销售单价 8300 元/平方米 已建套数 141 套 总价范围 230-350 万元/套 开发周期长，第一、二期141套住宅用时6年； 项目看好马坡未来前景，加之别墅宏观政策的利好消息，发展商有意延长第三期的入市时间； 龙苑别墅 占地面积 约25万 平方米 建筑形式 独栋别墅 总建筑面积 87014 平方米 面积区