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房地产基础知识培训内容 房地产及房地产业 什么是房地产？ 房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。 房产是房屋及其权力的总称。地产是土地及其权力的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其它不可分离的物质及其权力构成的财产总体。 房地产类型划分 可分为：居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其它专用房地产等。 房地产的特性 固定性 差别性 高值耐久性 保值增值性 房地产市场 是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。 一级市场：即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。 二级市场：即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。 三级市场：即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。 房地产开发经营的主要阶段 主要划分为七个阶段： 建设工程项目设立和企业组建； 房地产建设工程项目规划和审批； 土地使用权的取得； 征地与拆迁； 工程建设和管理； 房地产的租售管理； 房地产的物业管理； 土地所有权及使用权 我国土地公有制的两种形式：集体所有制及国家所有制； 土地所有权：指土地所有者在法律规定范围内，对其拥有的土地享有的权力。包括占有权、使用权、收益权和处分权。 土地使用权出让的形式：协议、招标、拍卖三种形式。 土地使用权出让年限 居住用地70年； 工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其它用地50年； 商业、旅游、娱乐用地40 年。 土地使用权到期后怎么办？ 取得建设用地的方式： 有偿取得：土地使用者，向国家缴纳土地使用费出让金取得土地使用权。通常有3种方式：土地使用权出让的方式；土地使用权转移的方式；土地使用权出租的方式。 无偿取得：国有土地使用者，通过国家行政划拨的方式取得。主要有以下几种用地：国家重点扶持的能源、交通、水利等国民经济基础建设用地；国家机关用地；军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；法律、法规规定的其它用地，经县级以上人民政府批准。 建筑 建筑分类 使用性质：工业建筑及民用建筑两类； 材料：砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑及钢结构三类 砖混结构建筑：砖墙、钢筋混凝土楼板层、钢筋混凝土屋面板建造的建筑； 钢筋混凝土结构建筑：主要承重构件全部采用钢筋混凝土结构，如钢筋混凝土框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构建筑等； 钢结构：即建筑物的主要承重构建全部为型钢，如全部用钢柱、钢梁建造的超高层建筑。 建筑层数：低层住宅（1－3层）、多层住宅（4－8层）、高层住宅（9－33层）、超高层（33层以上或者总高超过100米） 施工方法：装配式建筑（预制板结构）、现浇式建筑、装配整体式建筑（前两者相结合）。 房屋的组成 房屋组成 房屋一般由基础、墙体或柱、楼地层、屋顶、楼梯、门窗等六大部分组成，此外一般还有台阶、坡道、阳台等其它配件。 基础 建筑物的最下端与土壤直接接触的部分成为基础。基础的作用是承受建筑物全部重量并分散传递给地基， 墙体 按照位置：内墙及外墙；（作用） 按照结构受力情况：承重墙与非承重墙。 楼板层 现浇钢筋混凝土楼板：整体性好、防水性好、施工较为方便等。； 预制钢筋混凝土楼板：工厂预先制作，现场安装。施工机械化程度高、进度快、但整体性较差。 屋顶 屋顶按照排水坡度不同：坡屋顶及平屋顶。 名词解释 1、建设用地面积 指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界限所围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。 2、建筑面积 指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积（包括国家有关规定应计算的阳台、雨蓬、无柱挑廊的面积）之和。层高在2.2米以下的技术层不计算建筑面积。 3、建筑物基底面积 指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。 4、套内使用面积是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。 5、套内建筑面积房屋的套内建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体等结构占用的面积和套内阳台建筑面积三部分。 6、建筑面积 房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。 7、套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中