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销售员基础知识培训名词术语篇 李伟 吴晓波的培训故事 ——被人誉为 中国最为出色的财经作家 成功的受训者心态： 空杯的心态 成功的受训者12字真言： 虚心听取 照单全收 延迟评判 在座的各位： 你们是否要做一个成功的受训者呢？ 什么叫房地产？ 狭义的理解即 土地（地产），建筑物（房产）上不可分离的部分及附带的各种权益。 图示： 房地产权益有哪些？ 所有权、使用权、收益权、赠与权、继承权、抵押权、典当 权、租赁权、排他权、部分处置权 为何把房地产称为不动产？ 房地产的特征 1)位置的固定性和不可移动性 提示：文物级建筑整体平移、搬迁，在其离地的一刹那起，不属于房地产范畴； 2)使用的长期性 提示：土地的难以灭失及建筑物的长期存在性所决定； 3)投资大量性 提示：生产资料的昂贵及长周期所决定 4)保值增值性 提示：土地不可再生，需求的滚动与再生所决定，核心在于地产权益的升值。 中国房地产保值增值特点与经济的联系 1、通货膨胀远多于通货紧缩 2、CPI基本面就是上升 3、房地产具有本币交易的特点 4、中国GDP8%的警戒线与内需 5、目前中国城市化进程40% 6、房地产与固定资产投资率、第三产业比 重、关联行业 的关系 7、与地方财政的关系 土地的权属分类 1)国有土地 属于全民所有的土地，也可理解为国家所有的土地 提示：国有土地的所有人为代表全民行使权利的国家（国务院） 2）集体土地 属于劳动群众集体所有的土地，也可理解为农民集体所有的土地 提示：集体土地的所有人为代表土地所辖农民行使权利的集体经济组织 十七届三中全会关于土地流转的规定 集体土地允许的流转，并非允许目前最关切的小产 权房上市。 实质上杜绝了前期关于小产权房上市的争论 被誉为建国后第二次土地革命 什么叫城中村？ 城市版图中所包围的属于农民集体经济组织管辖的区域 提示：是中国城市化进程发展初期缺乏合理规划的产物，属于“新兴名词” 国有土地拆迁安置与城中村改造的区别 什么叫商品房？ 指在国有土地商品流通市场上取得并获得房地产主管部门同 意开发并进入流通领域物业的统称 什么叫限价房 简单的理解为“双限”，限地价、限房价，从而限定特定物业 的价格，又称“双限房”。 提示： 1）采用竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位； 2）限地价：政府不采用价高者得的方式提供土地； 3）限房价：政府给予税费、配套费等经改费用减免优惠。 南京是中国目前的一个特例 南京的商品房实行核价制度。房产商在申请预售证 时需向房地产主管部门申报售价，房地产主管部门 对其申报价格实行核价，一但核价完成房产商不得 擅自提价销售。 国有土地的权利？ 土地所有权：国家所有（国务院） 土地使用权：房地产主管部门批准的集体，单位及自然人所有 提示： 1）所有人决定使用权，故土地使用权期限由国务院制定 2）获得土地使用权，实质上是一个承租的过程。 土地使用权的期限 正因为获得土地使用权是一个承租的过程，实行根据使用土 地的性质进行期限划分： 居住用地：70年 工业用地：50年 文教卫生用地：50年 经营性用地：40年 提示：1）上述年限为最高使用年限 2）由国务院制定 获得土地使用权的方式 土地使用权出让的权利 现房与期房 现房： 已办妥房地产权证（大产证）的商品房； 期房： 指已办妥预售许可证，但未取得房地产权证（大产证）的商 品房。 期房的由来 起源于香港、起源于一种营销模式、起源于霍英东 1953年，霍英东提出“预售楼花”并提倡分期 付款。随后其它房地产商开始效仿并获得成 效，波及整个东南亚地区 。 楼花与期房 什么是准现房？ 准现房是一个营销定义（无政策、法律的支持，定义模糊） 准现房定义（底线）： 指房屋主体已经封顶完成，小区道路，楼体外轮廓已经完 成，并部分展示材质、颜色效果并开始进内粉刷的物业项目。 提示：属于期房范畴 什么是经济适用房？ 指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。 什么是廉租房？ 是国家房改政策中提出的一个概念，国家将其特有的住房出 租给城镇居民的低收入者。 什么是房地产权证 是房产、地产持有者的权属证明，包括《房屋所有权证》和 《土地使用权证》。 什么是“五证” 《国有土地使用证》 什么是“两书” 房地产成本构成 1、土地成本：包括土地出让金，土地征用费、拆迁安置补偿费。比例20—50% 2、建安成本：指房屋建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费、安装工程 费用 。比例25—40% 3、融资成本：银行贷款利息、信托