2010年度上海房地产市场简报.pptVIP

* * 2011年一、二手房市场展望 2010年即将翻过，在这一年中发生了太多对楼市产生重大影响的事情，既有概念兑现的上海世博会、又有未来几年肯定会热点频出的迪士尼乐园的签约落地；既有史上最严厉的两轮宏观调控对一、二手楼市的影响、也有大量在建甚至已经投入使用的保障用房对商品房市场的“围追堵截”，那么展望2011，上海一、二手楼市路在何方？ 2011年二手房市场展望 宏观调控继续——政策性市场波动加剧 2011年管理层将继续维持2010年宏观调控的力度和频度，由于市场“抗药性”的不断加强，未来管理层出台调控政策的强度会更加大，而由于政策出台造成二手房市场波动的频率也会加剧。也就是说2011年，二手楼市市场变化会更加扑朔迷离。由于二手房市场供应方是分散在全市各个区域、各个楼盘的无数小业主，而这些业主对楼市调控政策的敏感度、反应方式都不尽相同，而且他们之间也没有相互沟通交流的平台，所以相对于一手房市场开发商整齐划一的应对楼市调控的手法来说，二手房市场供应方的策略却是毫无章法可言，这更加增加了二手房市场不可预测性。所以，2011年上海二手房市场会出现“降价”与“跳价”并存，“急售”与“惜售”共举的现象，个别购房者完全有机会在这样波动的市场寻找到适合自己的购房机会。 2011年二手房市场展望 热点区域板块——郊区化趋势更加明显 近年来松江区域的松江新城板块一直傲居全市二手房成交热点板块榜首，这源于前几年松江新城板块一手楼盘巨大的供应。2011年，这种一手房供应大区逐渐转变成二手房供应大区的趋势会更加明显。特别是嘉定区域取代宝山区域成为名列前茅的一手房供应大区之后，嘉定区域特别是嘉定新城板块的二手房成交量也逐渐的活跃起来。目前嘉定新城板块在全市百余板块月度成交量排行榜中以月成交200套的数量处于20名左右的位置，但是随着明年一手楼盘的大量交房，相信嘉定新城板块二手房成交量将跻身板块排名前十。而展望2011年全市二手房成交活跃板块，中外环板块区域几乎一统天下，全市二手房成交量沿环线外移的趋势虽然形成晚于一手房市场2~3年，但是目前也基本已经形成。而值得注意的是，2年前一手房市场逐渐开始外移时一手房成交均价在14000~16000元/平米的水平，目前二手房市场成交均价也在16000元/平米附近波动，可见过去几年不论是一手楼盘还是二手楼盘，购买这些楼盘的主力购房客户的购买力并没有太大的变化。 2011年二手房市场展望 房东观点一致——限购令促使供应稀缺 根据网上房地产显示的数据：近期二手房网上挂牌总量已经出现了显著的下降，从几个月前的155700多套的高点已经下跌到151874套（2010年12月24日数据），下跌幅度达到了5%。造成挂牌量出现下跌现象的原因并不是由于近期成交的回暖，而是限购政策出台后广大房屋持有者逐渐形成的“惜售”心理。客观的讲，限购政策对房地产市场购买方的影响是直接和明显的，对抑制投机投资型购房确实起到了明显的作用。但是，作为已经拥有了物业的投资投机者来说，目前的政策尚未让这些物业持有者产生抛售的思想。而恰恰相反的是，由于限购政策的影响，“购买权”成为一种稀缺资源，物业持有者反而更加珍惜自己正在持有的物业。在没有持有成本的现状下，未来的2011年房东方的惜售心理依旧。 改变这种心理预期的政策是有的——房产税，作为一种持有型税种，房产税的征收恰恰是要改变物业持有者持有物业的惜售心理，所以预期2011年房产税会尽早出台，尽快改变房东的不良心理预期。让市场增加供应房源，才是管理层希望看到的市场现象。 2011年二手房市场展望 客户分化出现——保障型市场作用显现 从2010年起，保障型住房进入加速开发阶段，而这种趋势在2011年会得到延续。特别是随着前期建设保障住宅的陆续完工上市投入使用，供应市场格局的变化会使得客户方市场产生显著的分化。从价格水平来看，目前一手房市场的均价已经达到20000元/平米，而二手房市场的价格水平保持在16000元/平米。而就是说与一手房市场的客户群体相比，二手房市场的客户购买的物业价格更加低端。所以，作为以中低端收入水平为目标客户群体的保障型住房来说，它们的大量上市对二手房市场的影响要远大于一手房市场。所以在2010年“住房保障元年”之后的2011年，将上演保障型住房与中低档二手房争夺客户的场面。而随着保障型住房的深入人心，购房群体的心理预期会明显的发生改变。这恰恰是上海楼市进入良性发展的必要条件。 2011年一手房市场展望 住宅供给稳定增加，需求将同步放大。 随着土地、信贷、监管等各项调控政策的落实到位，开发商资金链收紧，不少囤积土地和在建工程明年有望被逐步挤压进入市场，再加上09至10年的上海经历了土地出让高峰，明年商品住宅的新增供应量有望稳定增加