北大纵横-某多元控股集团房地产行业研究报告.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * XHJ-北大纵横 土地的投资与储备：房产开发企业的增值资源 国土资源部的11号令，推进通过招标、拍卖和挂牌对土地进行公开交易。该政策的实施，导致土地收购储备制度在我国的确立和推广。 政策： 对土地流转的影响 土地收购储备制度是政府通过委托或授权的机构通过征用、收购、置换、到期回收、土地整理等方式将城市土地集中起来，由委托的机构完成土地整治与开发等一系列前期开发工作，根据土地供应计划，有计划地将其储备后的土地重新投入市场的制度安排。土地的收购储备制度确立，将明显推进土地流转市场的透明化，同时推高土地的价格，对房地产企业的经营造成一些新的影响。 土地储备制度的确立和推广，要求我国房地产企业必须制定全面的土地储备战略和恰当的土地投资策略。从而对企业的土地综合管理能力提出更高的要求，这样的要求包括：土地评估、风险控制、土地的综合运营能力等。 对企业提出的要求 * XHJ-北大纵横 成本控制：竞争优势的取得 直接环节控制 土地获取成本 原材料采购 工程建设管理 价值链管理控制 土地获取成本 项目规划设计 工程预算管理 市场营销管理 物业管理 企业规模化经营 土地成片开发 项目运作模式复制 规划设计复制 原材料持续采购 加快项目运作速度 品牌带来成本节约 成本管理控制水平上升梯次 * XHJ-北大纵横 品牌与营销：价值的最终实现能力 可靠的品牌和营销能力 更大的经营规模 专业化的优势和集成能力 更多的融资渠道 更强的融资能力 产业与金融结合，全面提升 * XHJ-北大纵横 未来房地产企业发展必须解决的几个问题 未来房地产企业发展必须对几个问题进行合理解决： 1、合理确定土地的边际效益，包括土地的时间价值、机会成本 2、形成成熟的产品模式，拥有合适的产品品种和顾客群体 3、完善的项目开发管理，在不同区域可成熟复制的项目开发模式 4、打造顺畅的资金通道，提供可以利用的资源 5、合理的风险管理，对于不同项目的风险进行合理评估和分类管理，从而为不同的项目确定合理的资金提供和风险控制方式 * XHJ-北大纵横 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 截止2001年底，已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春和南昌十个经济发达，人口众多的大城市进行住宅规模开发，历年累计竣工面积348.6万平方米，土地储备量980万平方米。公司总资产64.83亿元，净资产31.24 亿元，拥有员工5349名，全资及关联公司43家。 经过多年积累，万科地产以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管理，在业内树立了良好的品牌形象 模式借鉴：万科已经发展全国性的房地产公司 企业综述 发展目标 未来5年，万科将以上海、北京、深圳、广州为核心城市，同时选择以上海为龙头的长江三角洲地区、以北京为龙头的环渤海地区和以深圳、广州为龙头的珠江三角洲地区3大城市圈开发住宅，集团还将选择成都、武汉等腹地区域经济中心城市作为发展目标，进一步扩大集团在各地的市场份额，实现成为行业领跑者的目标 * XHJ-北大纵横 万科在深圳以外地区的业务比重已经过半 房地产业务按投资区域划分之主营业务收入（2001年度） 房地产业务按投资区域划分之净利润（2001年度） ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? * XHJ-北大纵横 万科的战略思路是适度地进行纵向整合，并开展战略合作 将万科的开发纳入国家建设部住宅产业化范畴，但万科并不介入住宅相关部件、配件的生产体系； 为有效地利用土地资源，降低资源、材料的消耗，万科已成立建筑研究所； 广泛吸收国际设计经验，与世界一流的设计公司合作； 加强与建筑商、材料商的信息沟通，形成协作网络，推动产业化进程，成立产业同盟； 从住宅小区的开发转向社区的开发，在城乡结合部进行规模开发，开发新的市政； 建立新的融资渠道，住宅证券化、金融化，广泛与国内外金融机构如基金、保险等结合，增强资金