【商业地产】2009年广州房地产高端住宅市场透析分析报告_50ppt.ppt

一季度信贷爆炸式增长，流动性充足 央行数据显示，1—4月份人民币各项贷款增加5.17万亿元，这已经超过了年初制定的全年新增贷款5万亿的计划。 金融体系里的M1，M2也出现大幅增长。 * M1同比增速比CPI早3－6个月，未来存在通胀压力 从M1与CPI的历史数据看，两者表现出很好的相关性，一般M1提前3－6个月预示CPI同比增长。 M1今年1月份达到低点6.7％以来已经连续三个月高速增长，因此CPI可能在未来3个月之内见底。 * 通胀预期是高端住宅回暖的重要诱因 经济前景的不确定性让居民和企业不敢对实体经济追加投资。 同时，短期大量的信贷投放引发人们对未来通货膨胀的担忧，从而将投资目光转向资产上，这也是股市火爆和房市回暖，尤其是高端市场显著回暖的重要原因。 通胀预期是这一轮高端市场回暖的重要诱因 有关专家根据CPI指数模型测算，我国CPI在今年7月份将进入上行通道，未来通胀渐行渐进。 * 信贷政策：持续放松 银行贷款利率的下调、珠三角8城市公积金互贷的开通以及对港澳居民购房的重新开放都为高端市场回暖提供了良好的政策环境。 * 高端物业价格回调至低位，买家投资置业热情回升 　 　 2007上半年 2007下半年 2008上半年 2008下半年 2009年1-5月 誉峰 销售均价（元/m2） 20000 楼王：30000 其他：20000 楼王：35000 其他：25000 楼王：30000 其他：25000 18000 签约套数 210 167 18 28 18 中海璟晖 销售均价（元/m2） 14000-17000 15000-18000 18000 15000 公园：18000 145000 公园：16500 签约套数 246 121 26 347 179 隽峰 销售均价（元/m2） 15000 14000-17000 16000 16000 13000 签约套数 97 121 12 83 393 保利康桥 销售均价（元/m2） 16000 30000 30000 20000 20000 签约套数 36 91 10 12 24 珠江帝景 销售均价（元/m2） 12000 13500 23000 18000 14000 签约套数 230 234 33 95 97 帝景山庄 （联排别墅） 销售均价（元/m2） 14500 20000 30000 23000 20000 签约套数 34 25 0 2 4 不少高端楼盘2009年初的价格比高位时下降了20-30%，部分回到了2007年初的水平； 2009年1-5月广州市场高端物业销售价格和最高位相比下降明显，呈现出比较明显的价格低位，除了受大市回暖因素外，这也是促使高端客户低位置业保值的重要因素 * 现阶段高端客户心态描述 经济环境好转，开始关注房地产； 楼市回暖，楼价开始从低位回升； 未来人民币贬值及通胀的预期，由现金为王，转为持有优质物业，短期求保值、长远求升值； 本轮高端客户的入市，投资型置业居多，主要是看好物业的长期保值、升值潜力；部分是由于物业的综合素质突出而激发高端自住购房需求。 * 广州的城市地位有大幅的提升 2007年《广东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中广州建设成带动全省、辐射华南、影响东南亚的现代化大都市 。 完善以集约化、国际化、高级化为标志的先进制造业中心 以信息、金融、物流、会展为主导的现代服务业中心 以市场为导向、企业为主体、人才为支撑的自主创新中心 推动广州更加紧密地融入珠三角、大珠三角、泛珠三角区域合作发展 2009年《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年).》 增强文化软实力，提升城市综合竞争力，强化国家中心城市、综合性门户城市和区域文化教育中心的地位，提高辐射带动能力。 广州建设成为广东宜居城乡的“首善之区”，建成面向世界、服务全国的国际大都市 * 高端住宅市场回暖小结 私营经济投资环境的不确定性加上对未来通胀的预期成为高端住宅市场回暖的重要诱因； 楼价经过1年多的调整已有较大幅度下降，并在低位站稳； 信贷等政策的持续放松从需求上为高端住宅市场回暖提供了有力支撑; 广州的城市地位持续提升 * 3.广州高端住宅市场发展趋势 4.1、主要影响政策分析 4.2、供应格局分析 4.3、发展前景 政策对高端住宅的影响预测 宽松的货币政策仍将维持 中国经济仍处于困难时期 即使货币投放比年初略有收紧，但信贷政策对于住房消费仍持积极支持态度 研究开征物业税 （5月25日） 物业税开征对物业投资和高端住宅市场影响较大 由于政策措施仍处于研究阶段，实际影响大小难以判断 但已列入政府正式工作计划，对市场将逐步形成一定的心理压力 同时显示中央政府对投资投机需求以及楼价大幅反弹的警惕 普通商品住房最低资本金比例由35%降至20