自留山农村村民的自留地-华南农业大学红满堂.PPT

地役权是指为自己土地(需役地)的利用需要，而对他人土地(供役地)加以支配的权利，包括在他人所有或者他人使用的土地上实施一定行为或者限制土地所有权人、使用权人在其土地上实施一定行为的权利。地役权主要包括通行权、用水权、建筑物地役权、工作物地役权和嘹望地役权。 空中权和地下权 空中权主要指以他人土地为依托，在其上空建造并维持某种建筑物、工作物的权利。 地下权主要指在他人土地的地面以下埋设管道、电缆或者建造并维持地下设施的权利。 土地借用权是指借用人无偿占有、使用出借人拥有土地使用权的土地的权利。 耕作权是指在他人土地上进行种植活动并获取收获物的权利。 三、土地权属纠纷的处理 第四节 土地权属的流转 2、国有建设用地使用权的二级流转 指国有建设用地的使用者从其他国有建设用地使用者手中取得国有建设用地使用权。 国有建设用地使用权的二级流转的方式主要有转让、出租、抵押等。 （1）国有土地使用权转让 （P152） ①什么是国有土地使用权转让？ 国有土地使用权转让是指国有土地使用者将土地使用权再转移的行为。具体方式包括出售、交换、赠与和继承等。 第四节 土地权属的流转 ②国有土地使用权转让的条件分两种情况 （P153） 情况1：通过出让获得的土地使用权的转让条件 已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书 依据土地出让合同规定进行投资开发的，属于房屋建筑工程的，完成开发投资总额的25%以上 属于成片开发土地的，形成工业用地或者其它建设用地条件 转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书 以上第2，3款的理解，请参见课本151页“国有土地使用权出让合同的内容”中相关部分 第四节 土地权属的流转 情况2：以划拨方式取得的土地使用权的转让条件 报经有批准权的人民政府审批 由受让方办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金或由转让方将转让划拨土地使用权所获得的土地收益上缴国家或作其它处理 ③土地使用权转让的具体内容 （P153） 权利、义务的转移 地上建筑物、附着物的转让 土地使用期限中剩余年限的转让 政府优先购买权 第四节 土地权属的流转 （2）国有土地使用权出租 ①什么是国有土地使用权出租？ 国有土地使用权出租是指国有土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 第四节 土地权属的流转 ②国有土地使用权出租的法律规定 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。 土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。 土地使用权出租后，出租人仍需继续履行土地使用权出让合同规定的义务。（出让合同的权利义务不随之转移，与转让的区别！） 土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。 第四节 土地权属的流转 （3）国有土地使用权抵押 ①什么是国有土地使用权抵押？ 国有土地使用权抵押是指国有土地使用者在法律许可的范围内，以不转移占有的方式将土地使用权作为债务履行担保而抵押给贷款人的行为。 ②国有土地使用权抵押的法律规定 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。 地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。 （《物权法》） 土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。 抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。 第四节 土地权属的流转 土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当依照规定办理抵押登记。 抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。 处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。 第四节 土地权属的流转 （二）国有农用地使用权的流转 1、国有农用地使用权的一级流转 指国有农用地使用者从国家手中取得土地使用权。 国有农用地的一级流转的方式目前主要采用发包方式让渡与土地使用者。 2、国有农用地使用权的二级流转 指国有农用地的承包经营者将土地承包经营权再转移。 国有农用地的承包经营权可以转让、出租和抵押。 第四节 土地权属的流转 （三）国有未利用地使用权的流转 1、国有未利用地使用权的一级流转 （1）流转的方式 谁开发，谁使用——土管法40条：开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或渔业生产的，经县级以上人民政府批准，可以确定给开发单位或个人长期使用。 承包——土管法15条：国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产