（区域）城市轨道交通对沿线周边住宅价格的影响分析.doc

城市轨道交通对沿线周边住宅价格的影响分析 ——以北京地铁四号线为例 【摘要】城市轨道交通是一种公益性、经济外部性都很强的大型公共基础设施，其高效的通达性促进周边住宅升值明显提升。科学地分析城市轨道交通对住宅价格的影响效应，对合理规划沿线住宅项目开发、调整城市空间布局具有重要意义。本文以北京地铁4号线周边住宅作为研究对象，对影响住宅价格的因素进行回归分析，并构建了半对数形式的特征价格模型。经过分析得出住宅距离轨道交通线路的远近、所处的位置、周边1000m范围内公交站点的数量以及住宅至市中心或中央商务区(CBD)的实际距离四个变量对住宅价格的影响比较显著，并且探讨了地铁站点与住宅距离减少，对住宅增值的作用。 【关键词】轨道交通；特征价格模型；住宅价格；地铁“4号线”；增值效应 引言 城市轨道交通因其速度快、时点准、污染轻、运[1]、王琳[2]、董藩[3]、史玉[4]、徐宇[5]等人通过构建特征价格模型，较为深 本文借鉴国内外学者的研究方法，对北京地铁4号线”周边住宅价格进行研究，以住宅距最近地CBD的实际距 1 城市轨道交通对周边住宅价格影响的机 1.1 机制框架构建(图1) 按照经济学的基本原理，商品住宅的价格取决 区位选择是房地产业界的一个宝典，房地产开(住宅)价值及价格诸多因素不同组合在具体空(如自然区位、经济区)，最终使整个沿线区域，特别是站点节点周边地区。 1.2 因素变化及其影响的逻辑分析 1.2.1 投资效应及渗透效应 轨道交通是一项巨额性投资项目，具有很高的1km地5亿～6亿，站点建设也要过亿。直接 地铁建设的最直接结果就是使区位条件得以42.2%，地铁的通行效率为公交的2.37倍(表1)。(特别是)的集聚效益，使区域之间的联系成(其他城市)交通条件，特别是地铁4号 1.2.2 乘数效应及放大效应 地铁建设及其运行具有显著的“乘数”效应，从(或)利用效用，其土地及空间价值量升高；其次，(如商业及服务业)的涌入以及周边学校、公园、医院等公共服务设 从开发角度看，正是由于地铁项目的引入，导致(开发建设的机会成本提高)，所示。 除外，地铁站点某种程度上还具有“地标”作 1.2.3 替代效应及组合效应 轨道交通的投入使用，形成了对公共交通等其CBD等就 通常在大城市，一些老建社区由于经过多年营 2 特征价格模型构建及研究对象选择 2.1 特征价格模型主要函数形式 特征价格模型(Hedonic Price Model)又被称为(即影响房地产价格的因素)所带给(这里用Zi表示房地产的不同特征变量)，则住P的函数可以表示成P=f(Zi)，然后通过对3种，式中：P表示住宅单价，Zi表示第i种i为第i种特征变量待估计的系数，α0代(以下同)： (1)线性形式的特征价格模型：式中住宅价格 (2)对数-线性形式的特征价格模型(弹性模)：式中住宅价格与各特征变量均采取对数形式， (3)半对数线性形式的特征价格模型(增长模)：式中各特征变量采用线性形式，住宅价格采用 在引用特征模型对房地产市场进行研究中，特 2.2 研究对象概括描述 北京地铁“4号线”是一条贯穿北京市南北的主28.18km，以南四环内侧公益西(事实上向)，途经丰台区、宣武区、西城区及海淀区四24座车站南北连接了北京南站、西单、动物园、中关(如金融街等)，可以分别1号线、地铁2号线、地铁13号线和地铁109号线、永定门至良乡线80万人次，2011年51日曾创下116万人次的最高日客运 北京地铁4号线从2004年立项到2009年9月4号线”周边房价上涨超过150%，同时还带动了沿线住宅开盘规模的迅速增2010年总建筑面积达到259万m2。本文以北京4号线”沿线站点周围1000m半径内的二手2011年8月至10月期间的实际交易数据，并且同3个，所收集数据主要来源 3 城市轨道交通对周边住宅价格影响的实 3.1 特征变量及样本选择 在应用特征价格模型进行分析时，本文选定住9个影响因2。其中：住宅距地铁站CBD自驾出行实际距离的具(Google)地图提供的北京GIS地图系统得出，所测量的是居民CBD(较繁华区域)自驾1000m范围内公交站点数(包括商业和教育)相关数800m为半径根据Google地图提供的北京GIS地 3.2 特征价格模型构建 根据建立特征价格模型所需特征变量及四号58个有效观测样3。 表中，最大值(MAX)、最小值(MIX)为各类型(E)为各特征变量的算术平均