天津市房价影响因素及其走势预测.docVIP

PAGE PAGE 4 天津市房价影响因素及其走势预测 一、调查研究报告 （一）调查研究过程 房地产的数据大多是公开的，但是影响房地产的因素很多，所以搜集这些数据也是相对很困难的。具体对于天津的人均收支、人口变动等数据来源于天津统计信息网、天津政务网等。其中城市化指标、土地交易价格指数、天津国内生产指数等来自中国经济发展统计数据库。 （二）调查研究结果 1.商品住宅价格影响因素定性分析 经济学供求原理认为:商品的价格是由供求关系决定的，供求相等时，市场处于均衡状态，价格为均衡价格。供求不等时，价格偏离均衡价格:供大于求时，价格低于均衡价格;供小于求时，价格高于均衡价格。供给增加、需求减少或者两者同时发生时，价格下降;供给减少、需求增加或者两者同时发生时，价格上升。需求是在任意给定的价格水平下，消费者愿意并且能够购买商品的数量。该定义强调:购买意愿和购买力两者同时具备才是有效需求。商品住宅需求是由既有购买意愿，又有购买力支撑的住宅需求。供给是在任意给定的价格水平下，厂商愿意销售的产品数量。该定义强调厂商“愿意”销售的产品数量，而不是厂商生产的产品数量。因此，商品住宅市场的供给是在任意给定的价格水平下，开发商愿意销售住宅的数量。 1.1需求因素 商品住宅需求一般分为自住性需求、投资性需求和投机性需求。自住性需求即自住;投资性需求是购买商品住宅将其出租，获取租金收益;投机性需求在预期房价上涨购入商品住宅，在价格上涨后将其售出，其目的在于赚取差价。自住性需求可以分为两类，一类追求的是“有房住”，另一类追求的是“住好房”。许多第一次置业的购房者来说，追求的是“有房住”，而对于第二次或者多次置业的购房者来说，追求的是“住好房”，或者说是住宅品质的提升。自住性需求和投资需求是商品住宅市场的支撑力量，尤其是自住性需求一直受到政策鼓励和支持。而投机性需求除了推动房价上涨，挤掉部分自住性需求，吹大房市泡沫，对商品住宅市场有害无益。影响住宅需求的因素有:居民收入、人口、城镇化进程、城市改造和拆迁等。下面就这些因素展开分析。 1.1.1居民收入 居民收入提高，意味着居民的购买力增强，居民的购买力越大，潜在的住房需求转化为现实的住房需求的能力就越强。一般来说，居民的消费随收入的增加而增加，但不同收入群体的边际消费倾向水平不同。中、低收入水平者的收入普遍增加，则其边际消费倾向增大，其收入增加的部分就可能会用于提高居住质量，由于这一阶层的人数众多，所以对房地产的需求量较大，自然会引起房地产价格的上涨;若高收入水平者的收入增加，会带动房地产投资，也会引起房地产价格的上涨。本文用城镇居民家庭人均可支配收入来衡量居民收入水平。天津市城镇居民人均可支配收入2005年为12638.55元，到2011年己经涨到26920.86元，增长了213.01%，居民的购买能力逐年增强。 图1.天津市城市居民人均可支配收入 1.1.2人口 人口是商品住宅价格的一个重要影响因素，人口数量的增加，家庭规模的变化都会影响商品住宅价格。2005年天津市城镇人口为783万人，截止2010年末达到1355万人，净增加了542万人，按最低标准人均20平方米的建筑面积计算，这些人口的增加，将需10840万平方米的建筑房屋面积供其居住。 图2.天津市2005-2007城镇人口数 1.1.3城市化 城市化进程加速了城市人口的增长和对住宅的需求，是推动住宅价格上涨的重要因素。通常情况下，城市化进程可划分为三个阶段:(1)初期阶段，城市化水平在30%以下，城市化速度缓慢;(2)加速发展阶段，城市化水平在30%一70%，城市化速度明显加快，城市化水平在短期内迅速提高;(3)后期阶段，城市化水平大于70%，城市化速度变缓。（1）城市化水平比较，我们选择北京、天津、上海和重庆四个直辖市进行比较分析。在这四个城市中,2009年城市化水平最高的是上海,达到88.60%,北京是85.00%,排第二位,天津排第三位,城市化水平为78.01%,最低的是重庆,只有51.59%。同年我国的城市化水平为46.59%。2006年美国、英国澳大利亚和日本的人口城市化水平分别为81.1%、89.8%、88.4%和66.0%,所以同世界发达国家相比,天津城市化水平存在一定差距。（2）城市化发展速度比较，我们选择四个直辖市2005～2009年城市人口增长速度进行比较。比较结果为:天津人口由2005年的783万人增加到2009年的958万人,2009年比2005年人口增长了22.35%,高于京、上海和重庆,在四个直辖市中排到第1位。排在第2位的是重庆,人口由2005年的1264万人增加到2009年的1475万人,增长速度为16.69%。北京排在第3位,人口由2005年的1284人增加到2009年的1492万人,增长速度为16