策源_无锡保利达广场豪宅项目营销策划方案_261课件.ppt

目标之上，认识市场;核心目标;认知一：项目与城市的关系;外来人口大量迁入，使得无锡常住人口总量面临大幅度增长，2005－2010年常住人口将呈现快速增长期，预计2010年常住人口将达到672万规模； 06年无锡城市居民人均可支配收入为13588元，仅次于上海明显高于苏州。 ;无锡GDP;房地产市场整体状况： 06年无锡商品房开发投资完成202.07亿元，同比上涨22.26%。房地产施工面积1611.38平方米，其中住宅施工面积1205.51万平方米，同比增长28.24%和24.19%。 ;商品房供需状况：;;;;目前无锡土地市场挂牌出让量不断增大，市场潜应房屋供应充足； 随着政府对房地产开发环节的监督，发展商开发节奏逐渐加快，07年预计市区商品房上市总量近500万平方米； 大量开发商进入市场，带来新的开发理念与多元化的产品形态，竞争激烈也将促使产品品质不断提升。 ;;;中心城区面临三大主要变化;太湖广场及周边项目已成为无锡新的价格与价值标杆;;认识 项目与城市的关系;认知二：价格与区域的关系;无锡商品房均价整体偏低。;代表楼盘;;1、中心区规划混乱，除商业配套外无其他强有力的景观资源或市政配套； 2、中心区供应量过小，难以形成气候； 3、中心区几乎没有大规模、高品质的高档物业，目前在售项目大多数为中档项 　 目，难以拉动价格； 4、中心区纯住宅项目过于雷同，在定位、面积段、户型、