房地产开发和经营复习.docVIP

PAGE PAGE 1 第一章 房地产开发的概念 1、房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和。 一是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物 ； 二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体 ； 三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系。 2、房地产的构成 建筑地块、房屋建筑物、配套基础设施 3、什么是房地产开发？ 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 4、房地产开发的作用 有利于加速城市现代化进程 ; 有利于城市总体规划的实现 ； 为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体； 为城市政府财政和城市建设提供资金来源 ； 为城市中低收入群体提供住房保障。 5、房地产开发特征——区位特征 位置固定性 独一无二性 寿命长久性 数量有限性 6、房地产开发特征——外部特征 用途多样性 相互影响性 可调整性 政府管制性：土地政策、税收政策、货币政策等 交易的复杂性 7、房地产投资的形式：直接投资、间接投资 1）直接投资： 房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 开发投资：商品房建设投资和土地建设投资 。 置业投资：主要是租赁型。 2）间接投资： 房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。 房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。 第二章 房地产开发的前期阶段 1、房地产开发大致分为四个阶段：投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段、租售与物业管理阶段。 城市国有土地使用权获取的方式 城市国有土地使用权出让 城市国有土地使用权划拨 城市国有土地使用权转让 土地合作 一、城市国有土地使用权出让 土地使用权出让是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。属于房地产的一级市场。 房地产市场分类 常被分为一级市场、二级市场和三级市场。 一级市场：土地使用权出让市场 二级市场：土地转让——新建商品房租售市场 三级市场：存量房地产交易市场 土地使用权出让的最高期限 居住：70年 工业：50年 教育、科技、文化卫生、体育：50年 商业、旅游、娱乐：40年 综合或其他：50年 土地使用权出让的方式主要有招标、拍卖、挂牌、协议出让。 （一）招标出让 方式：公开（开发利用条件和要求） 特点：程序规范、透明度高、公开竞争。 适用范围：很广，大型开发项目和城市规划的重点发展项目，商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地。 （二）拍卖出让 方式：公开（用地条件和底价） 特点：价高者得，完全市场化。 适用范围：竞争性较高的房地产业、金融业、商业、旅游业?a?a区位条件好、交通便利、土地利用较为灵活。 规则：土地行政主管部门主持拍卖,首先叫底价，轮番报价，最后出最高价者得,竞买人不足三人或最高应价未达底价，终止拍卖。 （三）挂牌出让 方式：公开竞价交易 特点：规定期限（不少于10工作日）公开竞争。 确定土地使用者规则： 挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件，挂牌成交 挂牌期限内两个或两个以上竞买人报价，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价者为竞得人，报价低于底价除外 挂牌期限内无应价者或报价均低于底价或均不符合其他条件，挂牌不成交 期限截止时仍有两个或两个以上竞买人要求报价的，出让人应对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人 （四）协议出让 方式：协商（用地条件和出让金） 特点：公开性和透明度低，一对一，主观随意性大，缺乏公开竞争。 适用范围：工业高新技术项目、公益事业用地、需重点扶持优先发展的产业——公益福利和非盈利性项目。 二、土地使用权划拨 1、含义 土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。 2、取得划拨土地使用权实际上分为两种情况 一种是土地使用者先缴纳对原土地所有人或使用人的补偿、安置后费用后，国家将土地交付其使用； 另一种情况是国家将国有土地使用权无偿交付给土地使用人。 3、划拨土地使用权的基本特征 无偿性、行政性、无期限性、流转限制性。 4、划拨土地使用权的范围 国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 法律、行政法规规定的其他用地（监狱、收容教育所） 三、土地使用权转让 1、含义 土地