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市场培训资料 市场分析 城市外溢板块研究 机场新区区域价值研究 主要外溢板块分析 泉水板块是距离城市核心区最远的外溢板块，城市公共交通欠发达，区域配套以居住生活配套为主，处于建设起步阶段 泉水板块—政府经济适用房与限价房集中供应区域，以本地居民、拆迁户与被动郊区化低端人群为主 华南板块距离城市核心区较近，通达性好，且有便捷的交通方式与市中心连接，配套设施齐全，发展相对成熟 华南板块—依托与城市相对便利的交通、较成熟的配套所形成的居住氛围浓厚，以本地客户和城市北部外溢客户为主的中、低档板块 西山板块距离城市相对较近，交通较为便利，自然条件优越，配套齐全但档次不高 西山板块—依托西山良好的山水资源、品牌开发商的影响力所形成的城市低密度板块，以市区品质中产二次置业客户为主 高新区板块距离城市核心区近，通达性好，高校汇集、高端产业聚集，缺乏大规模集中商业 泛高新板块—临近高校和高端产业，软件园板块外延区域，现状匀质性较差，以周边企业人群为主 外溢板块区域居住价值评定 外溢板块客户分析：客户按承受能力和居住偏好分布，客户与板块对位现象显著 通过对不同客群的吸引和障碍的分析，锁定近期更容易满足我们目标的客户 城市外溢板块客户流向 市场分析 城市外溢板块研究 机场新区区域价值研究 机场周边产业现状均以中小制造业企业为主，存在少量高附加值企业，非依托机场经济，并未形成产业聚集 区域人口以地缘性居民为主，存在少量机场高端人群，距十一五规划（至2010年）人口13万，尚有约８万空缺 机场新区为大连高起点规划、高标准建设的新区，城市功能布局重点结合政府新址确定 大连四个城市副中心定位功能各异，发展机遇差别明显 机场前副中心是大连四个市级副中心中功能最齐全、最宜承接主城区较高层次外溢居住人口的首选 机场将依托大东沟外包基地形成高端现代服务业区，在现有物流业基础上形成临空物流园，未来产业发展前景看好，但开发时序较长 新区规划利好成为本项目周期内可依托之现实价值，区域未来良好发展预期则为置业客户提供了强劲投资信心 在房地产板块价值尚未形成期，机场新区通过规划利好、交通驱动、政府迁入以及大牌开发商的进入，具备成为高端外溢板块的潜质 机场前副中心 大连城市形象门户区，具备行政、商务、产业、居住综合功能的“城市副中心”，承接城市西拓发展的第一区域 奥林匹克副中心 大连主城区两大市级公共中心联结带，融入主城区的旅游、商业、电子产品交易功能区，居住功能弱化 郭水副中心 大连西拓发展次区域，旅顺口区城市核心功能汇集部 泉水新区 大连低端外溢人口居住区，城市功能主要以居住为主，功能相对单一 大连城市副中心区位图 处于西拓战略次中心，以服务旅顺本地为主，新城区建设逐步完善，老城区改造成果显著，新城区搬迁拉动效应显著 大连奥林广场是著名旅游景点，奥林匹克电子商城日流量万人，没有大规模的居住供应 市政交通较为完善，大规模经济适用房建设，已有大规模居住人口 城市路网已经逐步铺好，城市公园已经建成，产业聚集还未形成，第五郡地产开发启动； 发展现状 区政府、绿地、广场、文蛤娱乐设施等 大连奥林匹克广场，大连奥林匹克电子商城 医院、学校、商业中心等 区政府、城市公园、体育场馆、文化娱乐设施等 区域配套 境内有南、中、北三条公路通往大连，轻轨专线将延伸至旅顺新城区，旅顺是南满铁路的终点，旅顺港开通了通往外地的水路交通，沈大高速延长线将直达旅顺新港； 中山路和五四路交口处，连接清泥洼桥市级公共中心和西安路市级公共中心，交通便利，通达性好 轻轨3号线、303陆、9路、1路、8路等公共交通，华北路、东北路、华东路等城市主干道与市中心连通 距离主城区7-8公里，有西部大通道、华北路、旅顺北路、张前路、明珠路等城市干道，但是公共交通不够便利 交通条件 行政、居住、商务等城市核心功能 商业、旅游、体育 居住、商业 行政、商务、产业、居住 功能 34.2平方公里 —— 22.38平方公里 14.22平方公里 面积 —— —— 20万 13万 规划人口 郭水副中心 奥林匹克副中心 泉水新区 机场前副中心 市级公共副中心 物流区 服务外包基地 大连服务外包基地 成立时间：2007年６月22日奠基 位置：旅顺北路的大东沟、由家村一带 规模：14平方公里 ，其中由家村2.2平方公里、大东沟6平方公里、三寰集团4平方公里 产业规划：列为大连市发展现代服务业的八个重点区域之一 ，入驻企业超过100个，以大型项目和国际知名企业为主，发展一批万人以上大型企业。 规划用5年左右的时间形成就业10万人、产值300亿元、税收15亿元的产业规模。 项目进程：由家村约2.2平方公里，其中的0.9平方公里已经完成了土地平整和部分基础设施建设，大东沟村南侧与明珠路建设同步开展了部分土地平整工作。