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第三章 房地产金融：融资方式与工具创新 【本章学习目标】 通过本章的教学使学生了解房地产金融及房地产金融市场的基本概念及其内涵。初步认识中国房地产金融市场的发展状况及市场结构现状。熟悉传统房地产融资体系的运作流程，了解新型房地产融资工具的类别及特点。 【本章教学重点】 1、理解房地产金融的基本概念及其内涵； 2、熟悉中国房地产金融市场的发展历程及市场结构状况； 3、掌握房地产传统信贷融资体系的内涵； 4、了解房地产新型证券融资方式的运作流程。 【本章教学内容】 介绍房地产金融与金融学之间的关系，帮助学生了解房地产金融市场与一般金融市场的差异，突出房地产金融是本章的研究对象。从供给与需求的角度出发介绍传统的房地产融资体系，房地产的供给者主要指开发商，房地产的需求者主要指消费者；传统融资主要指开发商、消费者借助传统融资工具在一级市场融资。介绍新型房地产融资工具，主要指房地产抵押贷款证券、房地产信托、房地产基金、房地产投资信托。 引入：2007年4月美国第二大次级房贷公司新世纪金融公司破产，美国次贷危机正式爆发。这一危机有房地产市场蔓延到一般信贷市场，进而演变为全球性金融危机。次贷危机是美国20世纪30年代“大萧条”以来最为严重的一次经济危机，这一危机对国际金融秩序造成了极大地冲击和破坏，使金融市场产生了强烈的信贷紧缩效应，对世界各主要经济体都产生了不同程度的危害。 美国房屋按揭贷款市场大致可分为三个层次：优质贷款市场(Prime Market）,“ALT-A”贷款市场和次级贷款市场（Subprime Market）。优质贷款市场面向信用等级高、收入稳定可靠、债务负担合理的优良客户；次级市场是指信用分数较低、收入证明缺失、负担较重的客户；“ALT-A”贷款市场则是介于两者之间的地带。次级贷款因为信用要求不高，其贷款利率通常比一般抵押贷款利率高出2%至3%。 从20世纪70年代后期开始，发达市场国家特别是美国出现了一种信贷资产证券化趋势，其一般做法是：银行（原始权益人）把一组欲转换成流动性的资产直接或间接地组成资产集合（资产池），然后进行标准化、证券化向市场出售。次级贷款证券化的运作模式是：购房者提出申请，次级抵押贷款公司发放房贷，银行从贷款机构手中收购住房抵押贷款，集中打包，组成资产池，并将资产池分成小份证券化产品，然后向广大投资者出售。 单一资金信托 2007年，“次贷”余额虽然只有1.2万亿～1.5万亿美元，但经过包装，衍生为证券在二级市场流通，总规模膨胀到10万亿美元，其中在国际上流通的约占2/3，涉及“次贷”业务的金融机构多达2500多家，全球45家大银行和券商都卷了进去，多家金融机构出现巨额亏损甚至倒闭，股市债市剧烈波动。 单一资金信托 提出问题：1、什么是房地产金融？2、日常生活中见到的按揭贷款是房地产金融么？3、收入较低的家庭能够获得购房的贷款么？4、抵押贷款证券化这种金融创新有哪些优势，又有哪些问题？ 教学要点： 第一节 中国房地产金融市场状况 一、房地产金融的概念 根据研究重点的不同，不同的书籍对房地产金融的定义各有不同。张红认为房地产金融是研究房地产领域中的金融问题的学科。张红：《房地产金融学》，清华大学出版社2013年第2版，第3页。刘长滨对房地产金融的定义更为全面，其认为房地产金融是房地产开发、流通和消费过程中通过货币流通和信用渠道所进行的筹集资金、融通资金、结算或清算资金并提供风险担保或保险及相关金融服务的一系列金融活动的总称。刘长滨:《房地产金融》,中国电力出版社2008年第1版，第16页。李海涛的定义侧重资金的运动过程，认为房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。李海涛：《房地产金融》，天津大学出版社2013年第1版，第29页。 张红：《房地产金融学》，清华大学出版社2013年第2版，第3页。 刘长滨:《房地产金融》,中国电力出版社2008年第1版，第16页。 李海涛：《房地产金融》，天津大学出版社2013年第1版，第29页。 二、房地产金融市场的概念 房地产金融交易的场所就是房地产金融市场，这一市场可以是实体的，也可以是虚拟的；参与交易的主体可以是房地产产品和服务的提供者，也可以是资金的提供者；同时，交易的主体可以是房地产产品和服务的购买者，也可以是资金的需求者。根据研究重点的不同，对房地产金融市场有不同的定义。张红认为，房地产金融市场是指与房地产有关的资金融通活动，即围绕房地产生产、流通和消费过程进行的货币流通和信用活动及相关的经济活动的总称，包括房地产筹资、融资、