恒大地产项目成本测算管理办法.docVIP

PAGE - - PAGE 1 - 项目成本测算管理办法 第一章 总则 第一条 为规范集团公司成本测算工作，明确和落实相关部门责任，为销售定价及项目评估提供参考依据，特制定本办法。 第二条 成本测算由项目概况及项目成本构成两部分组成。其中项目成本由土地成本、开发费用、工程费用、营业税及附加、管理费用、销售费用、财务费用组成。 第三条 各地区公司统一按附表一、二中的格式和内容进行成本测算并上报集团审核。 第二章 成本测算的编制 第四条 集团营销品牌中须在开盘前2个月将成本测算通知至地区公司，同时抄送集团预决算审计部。 第五条 地区公司接到集团营销品牌中心的成本测算通知后，指派一名副总经理组织预决算部、开发部、财务部、营销部等部门10天内完成成本测算（不同的建筑类型须分别测算），并上报集团审核。 第六条 地区公司开发部负责编制土地成本及开发费用（须列明费用组成明细），经开发部负责人、主管领导签字后提交预决算部。 1、土地成本：包括土地出让金、土地补偿费、土地税费、合作款项等所有取得土地的费用，按可租售物业面积分摊即为楼面地价。有低密度住宅（别墅和花园洋房）的，楼面地价不能简单地以总建筑面积平摊，而应根据低密度住宅和小高房、高层及其配套的周边园区各自的占地面积分别计算楼面地价。 2、开发费用：包括开发报建费和配套设施建设费。 第七条 预决算部负责编制工程费用，并汇总开发部提交的土地成本及开发费用后形成成本测算汇总表（附表一），连同工程费用明细表（附表二）经地区公司董事长审批后报集团预决算审计部。 工程费用包括前期费用、建筑安装成本、室外工程、公建工程四大部分。 1、前期费用 1）勘测费：包括各类勘察、地形、地籍测绘、放线测量等相关费用。 2）规划及设计费：包括规划费、设计费（建筑设计费、市政管网设计费、园林设计费、装修设计费及其它零星设计费）等相关费用。 3）临水、临电费：包括临时供水供电及各种水电管线拆改等费用。 4）临时设施费：包括甲方临建、周边临时围墙、主体承包商临设范围外的临路等。 5）工程监理及各种检测费：包括监理费、桩基各种检测费、沉降观测、防雷检测、土地环境及室内环境检测等所有的检测类费用。 6）公共维修基金：按当地文件执行，由业主缴纳的，不计入。 7）场地平衡：包括场地内的土方平衡等基础土方以外的土方工程成本。 2、建筑安装成本：包括基坑支护、基础土方、桩基础、结构、建筑（含防水、屋面工程）、GRC、保温、外墙装饰、铝合金门窗、入户门及防火门、栏杆、首层大堂和电梯间及标准层电梯间装修、电梯设备及安装费、室内水电、楼栋消防工程、楼栋智能化工程、有线电视、电话及网络、室内采暖工程、地下室人防工程、设计变更及签证。 3、室外工程：包括永久用电、市政供水、燃气工程、小区消防、小区智能化、小区采暖工程（含一次网费、二次网费及换热站的建设费用）、小区园建、小区绿化、道路及市政配套工程。 4、公建配套工程 1）产权不属于我方的幼儿园、小学、中学、综合楼等公建配套的建设费用应按整个小区的可售面积计算公摊。 2）大门、标志塔、污水处理站、永久围墙、游泳池设备、小区边坡支护、发电机安装、环保工程等公共配套设施按其功能所服务的可售面积分摊。 成本测算的审核与确定 第八条 集团预决算审计部须在收到地区公司报送的成本测算后7天内对其中的工程费用完成审核，并按集团审批确定的税费标准计算营业税及其附加、资本化利息支出、管理费用、销售费用后汇总形成最终的成本测算汇总表。 第九条 最终成本测算汇总表由集团预决算审计部呈报集团主管营销品牌中心的副总裁，同时抄送营销品牌中心、经营中心。 第四章 其它 第十条 地区公司董事长对提交的项目成本测算数据的准确性负绝对责任。地区公司相关部门出现错误或漏算的，按误差率对责任人处罚如下： 1) 误差率≥2%，扣罚责任部门经办人、部门负责人各自工资的5%。 2) 误差率≥3%，扣罚责任部门经办人、部门负责人各自工资的10%。 3) 误差率≥4%，扣罚责任部门经办人、部门负责人各自工资的15%。 5) 误差率≥5%，扣罚责任部门经办人、部门负责人各自工资的20%。 第十一条 集团预决算审计部审核出现错误的，处罚标准同第十条。 第十二条 相关部门须做好保密工作，如有泄漏项目成本信息的，降责任人一级工资。 第十三条 集团预决算审计部在每年的6月30日、12月30日前牵头组织集团营销品牌中心、经营中心等部门负责人及主管领导对本《办法》予以完善和修订 附表一：成本测算汇总表 附表二：工程费用明细表