物业管理招投标及方案编制及vi制作..docxVIP

第一章 物业管理招投标及方案编制 随着物业管理这一新兴行业的蓬勃发展，大批物业管理企业在我国大中城市应运而生，这将加速物业管理市场机制的形成，同时，也促进物业管理企业向企业化、经营型方向发展。有市场就有竟争，业主与企业之间也才能够双向选择，实现优胜劣汰，于是采用招投标的形式来确定物业管理就成为一种时尚。本章就物业管理的招投标过程及方案的编制作概要阐述,以供参考。 笫一节 物业管理招标过程 ◇ 制定招标文件 物业开发建设单位按程序编制开发规划和项目建设书，报送有关部门批准后，确定开发项目，提出用地申请，得到有关部门批准后，即可进行物业管理招标工作，制定招标文件，以便在项目设计阶段物业管理就能早期介入，从后天管理维护角度评判设计方案是否合理。 招标文件一般包括投标须知、物业管理招标书和部分物业的设计图纸。 一、投标须知 投标须知应包括投标单位须知、关于投标的主要要求、合同格式与合同条件等主要内容。 投标单位须知的基本内容是：（1）出具投标保证书，用于保证投标后不中途退标，否则投标保证金将予以没收。保证金约占投标物业年度管理费总额的5％，保证期限到定标时为止，一般为3～6个月，不中标者予以退回。办理保证书的具体手续是经由银行出具的担保书。（2）明确保密要求。投标文件具保密性质，不得泄密，以避免竞投企业之间互相串通而提高投标价格。（3）要有“不选择最低标价”的申明。按国际惯例，均有一条“业主不约束自己接受最低标价”的规定。（4）明示递送投标书的程序。如投标书所用的文字、份数、地址、截止时间、递送方式和有关证件等。 （5）明文规定开标与评定时间，尤其要明确评定投标的标准，其标准尽可能量化，如采用“优点计分制”则在文件中应详明其内容。 关于投标的主要要求 （1）对投标的物业管理企业，在中标以后签订合同以前，必须先交纳履约保证书，用以确保合同的履行。保证书中有一项为保证金，保证金额可具体规定一定 额度。 （2）对开发商或业主不采用最低价的承认，以免除投标的物业管理企业对选标权的争议。 关于合同格式和条件 在“须知”中要说明开发商或业主管理委员会与物业管理企业签约的合同格式和条件，以便投标的企业明确中标后将要承担的责任、义务和权利。 二、物业管理招标书 开发商或业主管理委员会在招标书中，应具体而详尽地说明本次招标所要求管理的物业的基本情况，通常是列出物业的地理位置、占地面积、建筑面积、楼宇类型、户型、住房套数、拟入住人数以及各个组成部分，诸如建筑物的结构、建筑材料的选用、设备与设施的配套安装、内外环境及共用设施等情况均要作精确描述，不能使用含糊不清的文字，以便投标单位核算各项管理成本和确定管理模式。在招标书中或用附件详细列出物业管理内容及要求，大抵包括如下项目： （1）竞投单位拟采用何种方式和拟出物质装备计划。管理方式包括内部管理架构、工作流程、激励机制、信息反馈渠道；物质装备计划包括管理人员住房、管理用房、器械工具以及有关通讯、治安等用品。 （2）管理人员配备。包括干部、员工的人数、文化素质、任用方式、岗位配置等。 （3）管理人员的培训。包括计划方式目标等。 （4）档案的建立与管理。包括竣工验收资料、房屋单体竣工图、住户档案、装修管理、维修档案、投诉与回访记录等。 （5）管理规章制度。包括公众制度、单位内部岗位责任制、管理运作及人员考核制度等。 （6）各项指标的承诺。大体包括各项建筑物和各种设施的完好率、治安消防事故发生率、管理费用收缴率、违章发生与处理率、维修回访率、住户满意率等近20项。 （7）社区文化。包括场地、设施、活动计划等。 （8）便民服务。按有偿服务与无偿服务逐项分列。 （9）经费收支预算。主要列明收入及支出项目的预算，按文件规定测定或按市场价测定，其次要列出收入盈亏情况测算，增收节支措施。 （10）管理新构想。一般针对当时当地实际情况，提出一些如何提高管理服务水平的设想，既要务实，又力求创新。 以上项目应逐一列举，体现出合理、先进、完备、可行，招标领导机构将以此评标。 三、提供计算方案和设计图纸 若是新建物业，则要在招标文件中提供规划设计和设计意向方案；若是已建成物业，则要提供设计图纸，以便投标者作详细了解而正确合理计算出管理费标价。 ◇ 发出招标邀请函或通知书，出售招标文件 若是采用选标方式，则要向选定的若干家物业管理企业发出邀请书，出售招标文件；若采用公开招标方式，则要对报名投标单位逐一进行经营资质预审，经审查合格的方能发给招标文件。资质预审包括企业的名称、性质、注册资金、管理经验绩效、技术力量等情况。 ◇ 召开标前会议 招标机构在开标前召集一次会议，主要是汇集研究投标单位提出的各类问题，提出统一解答。 ◇ 开标和定标 为了真正贯彻“公平、公正、合理”的原则，开发商或业主委员会在开标过程中应即时计分，即时公布招标结果