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FDI对安徽省房地产市场影响研究 　　摘要：房地产市场是经济发展的重要组成部分，随着世界经济一体化的不断发展，安徽省的房地产市场获得外资的投入不断增加。而FDI作为一个重要的途径在安徽省房地产市场上发挥着积极的作用。本文分析了安徽省房地产市场上发展情况，以及FDI在该省房地产市场上的影响，并就规范FDI对安徽省房地产的影响提出相关建议。 　　关键词：安徽省；房地产市场；FDI 　　一、引言 　　随着社会经济的不断发展，参与房地产市场的资金来源也不断增加，这为有效促进房地产市场的繁荣创造了条件，作为在外资中占绝对优势的FDI随着安徽省房地产市场的发展不断增加。规范FDI在房地产市场上的影响，从而促进安徽省房地产市场健康发展。 　　二、安徽省房地产发展情况 　　近年来，随着经济的增长以及农村人口城镇化的不断推进，安徽省的各城镇中对住房的需求不断增加，加上由于农村人口收入增加，在城镇中购房居住以及投资需求也增加推动着安徽省房地产市场的发展和进步。 　　2000年到2012年，安徽省房地产年总投资从93.09亿元增加到4459.06亿元，增长了47.9倍，年均增长38.47%。而同期固定资产的增长19.17倍，年增长率为26.47%，房地产投资的增长率高于固定资产增长率12个百分点。2004年国家对房地产投资进行了宏观调控，使得房地产投资一度出现了下降。尽管如此，房地产投资已经成为固定资产投资的重要组成部分，对安徽省经济发展起着重要推动作用。 　　三、安徽省房地产企业资金来源分析 　　房地产的开发必须具备充足的资金，安徽省房地产市场的资金来源与全国的房地产市场的资金来源途径大致是一样的。 　　（一）自筹资金 　　自筹资金是发展商从房地产开发的自筹资本金，是开发商从事房地产开发的基础。自筹资金的主要来自于开发商自己的资金、商品房的预售收入以及关联企业的注入资金。2004年以前，全国房地产投资中的自筹自资金的比例都没有达到这一要求，2004年以后，基本上都在30%以上，而安徽省开发商的自筹资金2000年以来一直在30%以上。 　　（二）国内贷款 　　开发商的国内贷款主要是指国内银行提供的贷款，是开发商获得外来自己最主要的形式。银行贷款包括企业贷款和流动性贷款。但是由于经济形式的变化以及房地产市场上存在的泡沫以及经济危机的影响，安徽省房地产开发商从银行贷款的比例不断在下降，2000年，开发商资金中有19%是国内贷款，而到了2012年末10.59%的资金是来源于国内贷款。自2008年金融危机以来，安徽省的房地产市场出现紧缩，而为降低银行风险，省内银行业也缩减了对房地产的贷款。 　　（三）利用外资 　　利用外资是房地产开发商与经营的境外资金，主要包括两部分：直接流入房地产开发企业的外资，包括外商直接投资，对外借款以及外商的其他投资，另一部分是外商购买我国商品房。安徽省房地产利用外资自2000年以来绝对数额不断增加，但是由于流入安徽省的国内资金的增长速度更快，使得外资在该省房地产市场的总投资占比不断下降。 　　四、FDI在安徽省房地产市场中的波动 　　房地产行业具有显著的周期性，在多数场合，房地产经济周期与宏观经济周期大体吻合，而FDI与安徽省房地产市场波动中有类似的变化趋势。 　　（一）流入房地产的FDI占房地产开发投资比例下降，占全部外资波动较大 　　从流入安徽省房地产业的 FDI 占开发投资比例看，FDI 的周期波动幅度明显大于其他渠道投资，但在总体上流入房地产的 FDI 占全部房地产开发投资的比例较低，最高不超过同期房地产开发投资的2.0%，即FDI不是推动安徽省房地产开发的主要力量。而FDI在房地产开发利用外资中的占比变化较大，变化范围在0―30%之间，但总体上处于高水平。后危机时代，安徽省房地产发展放缓，外资增加的速度较慢，FDI占外资水平也下降，同期，国内的投资速度高于FDI的增长速度。 　　（二）经济环境对FDI流入房地产市场有重要影响 　　分析2000 年以来的安徽省房地产开发中利用外资数量，可以发现有一个明显的“重顶”现象，即2008年初利用外资达到最高峰，随后下降，到下半年开始回升接近年初高点，2009 年初又开始下降，直到 2010 年下降速度才开始放缓。金融危机爆发导致境外融资成本提高，FDI 资金来源减少，从而形成了市场性顶部。2007年到2009年安徽省的房地产市场受金融危机影响呈现倒“V”走势，而安徽省房地产开发利用外资走势也出现倒“V”走势，说明该省经济环境的变化对房地产市场和外资的利用有类似的影响与作用。 　　五、规范FDI在安徽省房地产发展 　　在后危机时候，随着安徽省经济的不断复苏，政府加大了对房地产市场的调控和管理力度，市场开发过是的FDI流入安徽省市场更加