2011年莱蒙4B商铺商业定位及价格等相关建议34p.ppt

莱蒙城4B组团 商业定位及价格等相关建议 2011.7 PART1:商业定位建议 PART2:商业价格建议 PART3:商业销售模式建议 报告思路 PART1:商业定位建议 常州市商业规划区概况 中圈层分界以外的区域，主要是新北区的北部，武进区大部分 外圈层 从内圈层外缘向外，东到青洋南路，南到沿江高速公里，西到西环二路，北到沪宁高速公路之间的区域，约200平方公里 中圈层 处于城市规划的中心组团内，主要指关河路、劳动路、朝阳桥、怀德路围合及其外围区域的圈层，约7平方公里 内圈层 以延陵西路与和平路、南、北大街交汇处的市级商业核心功能区 核心区 武进区商业规划区概况 武进 武进区商业中心范围东至常武路，西至武宜路南至沿江高速公路，北至人民路以北，商圈范围约150公顷，是目前武进区最繁华的地区 该商业副中心将形成以常州南部居多和南部临近市县流动顾客为消费对象，集购物、休闲、商务功能于一体的综合性商业中心。 在规划结构方面，以现有网点为依托，以建设新天地公园为契机，逐步调整武进老城商业业态布局，积极完善未来常州南部商业副中心的功能，以点带面，构造以新天地公园为主节点，乐购超市、任命商场、人民路与花园街交叉口、定安路以花园街交叉点等处此节点、定安路、花园街、常武路为商业发展轴的规划结构。 本案位于武进商业副中心辐射区域 4B经济指标 / 3.351772 容积率 m2 26891 地下总建筑面积 m2 1766.327 配套及辅助用房 m2 10383.2 商业 　 m2 97654.52 住宅 其中 m2 109804.1 地上总建筑面积(计容) m2 136695.1 总建筑面积 m2 32760 规划用地面积 单位 规划指标 项目 考虑因素 本项目位于武进商业副中心辐射区域，我们建议开发工程中必须充分考虑以下几个因素： 项目时间的安排——由于项目的启动和开业将滞后去区域内的澳新风情街和德禾豪景等项目，这使得项目在抢占先机上稍逊一筹，也是项目不得不考虑借助“外援”。 项目定位——考虑到本项目未进驻主力店，但商业定位应与住宅定位相匹配，如定位过高，可能造成人流无法共享，不利于人气的聚集和商业氛围的营造。 项目区位——项目位于武宜路和花园街的核心位置，并与新天地、上街等项目联系紧密，决定了项目的发展不可能单打独斗的作战方式，而是必须考虑和周边的项目的联动和互补，共同做旺武进商业副中心的商业氛围。 本案发展机遇 考虑以上因素，我们对拟建项目作为以下分析： 何种消费者可能被吸引至本案？ 消费者有机会采用何种商业设施？ 如何吸引消费者？ 本案发展机遇及客源 机遇——本案所在区域周边有大量的待开发和待建项目，从而将引入新的居民人口，他们将成为最大规模、最直接的消费群体。 使用方/需求 周边住宅区居民 逛街购物 餐饮 娱乐 休闲 生活服务 本案发展机遇及客源 机遇——本案临近区政府及上下游企事业单位，将带来一定的商务需求，并引发相关的工作人员、上下班人士和部分私营业主的消费需求。 使用方/需求 政府、企事业单位、上下班人员 逛街购物 餐饮 娱乐 休闲 生活服务 本案发展机遇及客源 机遇——本项目与大学城相距约5分钟车程，大学城师生规划十万余人，也是不可忽视的庞大消费群体。 使用方/需求 大学城师生 逛街购物 餐饮 娱乐 休闲 生活服务 本案发展机遇及客源 机遇——本项目位于湖塘镇区域是连接常州市中心和西南部洛阳镇、嘉泽镇等乡镇的枢纽，武进商业副中心对于乡镇的地位相对于延陵西路对于常州的地位。 使用方/需求 南部临近乡镇居民 逛街购物 餐饮 娱乐 休闲 生活服务 本案发展机遇及客源 机遇——本项目毗邻新天地公园、淹城动物园、春秋乐园和滆湖，又连接南部乡镇，有机会吸引中心区域客户在周末郊游、农家乐等 使用方/需求 市中心区域客户 逛街购物 餐饮 娱乐 休闲 生活服务 本案发展机遇及客源 机遇——武进区的旅游资源越来越丰富，太湖、滆湖、淹城等旅游景点都吸引着不少国内外的游客，但此类需求的重复性很低。 使用方/需求 旅游散客/团队 逛街购物 餐饮 娱乐 休闲 生活服务 潜在的商业机遇和各部分功能需求 使用方/需求 零售 餐饮 娱乐 休闲 生活服务 周边住宅居民 中-高 高 中-高 高 高 上班人士 中-高 高 高 高 中-高 大学城师生 高 中-高 高 中-高 高 南部乡镇居民 高 中-高 中-高 中 高 市中心居民 中-低 中 中-高 高 低 游客 中 高 中 高 低 潜在的商业机遇和结论 何种消费者可能被吸引至本案？（从权重高到低排列） 周边住宅居民 政府、企事业单位工作人员、上下班人事 大学城师生 南部临近乡镇的居民 市中心区域客户 旅游散客/团队 消费者有机会采用何种商业设施？ 悠闲、体验式消费 丰富的餐饮服务 便利、完善的生活服务