REITs在我国保障性住房中应用一个研究综述.docVIP

REITs在我国保障性住房中应用一个研究综述 　　摘要：通过文献分析法，本文从REITs在保障性住房中应用的相关理论基础、国内外的应用经验、REITs应用于我国保障性住房的必要性、可行性、障碍和建议以及应用模式四个方面对国内研究成果进行了系统的梳理与综合，以期为进一步研究奠定基础。 　　关键词：保障性住房；REITs；研究综述 　　“十二五”期间，我国保障性住房的建设目标为3600万套，但因现有融资渠道单一和财政拨款不足，政府提供的保障性住房数量有限。如何解决保障性住房建设资金问题？不少学者将目光投向国际上运作较为成熟的REITs上。 　　一、相关理论基础 　　REITs，Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金，简称REITs，属于资产证券化的一种。它通过制定信托投资计划，采取信托（契约）基金或者公司的组织形式，以发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，委托或者聘请专业机构和专业人员经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者[1]。与REITs引进保障性住房相关的理论主要有公共物品理论、融资理论和委托―代理理论。 　　公共物品理论：保障性住房是公共物品中的“准公共物品”，在消费上具有竞争性，对非保障对象具有排他性，因此，保障性住房的提供理所当然应由政府或者主要由政府来承担[2]。融资理论：一般性的房地产融资大致可以分为权益融资和债务融资，若按资金是否通过银行等金融中介来划分，可以分为直接性融资和间接融资。我国的金融基础设施不够完善，需充分发挥间接融资的优越性（侯莉，2010；尉言凯，2013）。委托―代理理论：所有者（委托人）没有足够的精力和智力管理企业，委托给拥有更多专业知识和技能的人（代理人）代理管理，从而导致所有权和管理权的分离。但由于委托人与代理人面临的效用函数不同，有可能出现代理人道德风险――即以牺牲委托人利益以实现自我利益的最大化。因此，需设置合理稳妥的保障房公司框架和基金运作模式，来减少此种风险，形成对基金管理者的激励，促进基金的健康发展[3]。 　　二、REITs应用于保障性住房的经验 　　将REITs成功运用于保障性住房的主要有美国廉租房REITs和香港领汇REITs。 　　美国将REITs应用于保障房的成功主要在于其1986年出台的针对于廉租房的税收优惠政策，即低收入住房返税政策（Low-income Housing Tax Credit，LIHTC）。LIHTC规定，任何公司或者房地产信托基金，如果投向符合一定标准的公共租赁住房，那么政府将在10年内每年返还整个工程造价4%的税费（周义等，2011）。这项方案消除了投资者对于开发和投资廉租住房利润低的顾虑，大大激发REITs投资于廉租房[4]。1986年到1995年，美国先后有80万套中低档住房投放于市场，其中大多数廉租房项目都是REITs投资的[5]。 　　香港的领汇基金（The Link REITs，香港联合交易所：00823）成立于2005年，是具有香港特区政府背景的亚洲最大发行规模的房地产投资信托基金[6]。其实质是以部分有商业用途的、可采用市场经济规律运作的、非福利性的资产租金收入基金化与单位化，吸引社会资金参与公屋运营管理[7]。除了投资物业的多元化之外，香港领汇REITs具有非常成熟的风险信息披露制度：相关规定长达20多页，共有五大类四十八项风险提示[8]。在专业化管理和市场化运作的共同作用下，物业运营效果良好。这一创新融资方式成功地让香港房委会实现了以房养房的目标，实现了公屋建设可持续健康发展（彭加枚，2013）。 　　三、REITs在保障性住房应用中的必要性、可行性、障碍和建议 　　（一）必要性 　　目前我国保障性住房的资金来源主要有四个：中央政府和地方政府的财政预算支出、银行政策性长期信贷资金、社会资金和公积金增值收益扣除风险准备金和管理费之后的余额。但无论哪一项融资都没有到位，造成保障性住房融资缺口大的局面。保障房建设资金缺口大、融资难、融资渠道有限（李智，2013；何杰锋等，2014；肖忠意等，2014），而REITs可使房地产市场与资本市场有效融合，调动保障房建设的积极性（周义等，2011）。 　　（二）可行性 　　吴章达（2013）认为推行公共租赁住房项目REITs融资须具备三个方面的条件：相对成熟的金融市场环境、相对完善的政策法规和稳定的盈利能力。 　　1、金融市场方面：我国已建立规模庞大、全国统一的银行间债券市场和证券交易市场，且民间资本充裕（吴章达，2013；赵以邗，2010；董良峰，2013等），REITs运用于公租房不仅可以拓宽公租房建设的融资渠道，确保国有资产保值增值，还可开辟投资者投资新渠道（李智等，2013）。 　　2、政策法规方