2018年度 地产上市公司 50强(下).docVIP

2018年度 地产上市公司 50强(下) 　　不确定之下，地产行业将走向何方？并购整合、轻资产与多元化结合以及基于金融创新的多元物业拓展将成为行业的热点。 　　 　　地产企业的综合竞争实力由五个方面的六个要素构成，即财务安全、运营效率、成长潜力、规模性和战略空间五个方面。 　　其中，财务安全又可以细分为静态财务安全和动态财务安全两个要素。静态财务安全主要包括净负债率和短期风险头寸等静态财务指标;而动态财务安全则指企业动态经营过程中、在预期销售额和不扩张情况下的中期风险头寸、债务续借能力，以及资产和负债的期限匹配情况。 　　?\营效率则是企业执行力的体现，主要由利润率和周转率指标构成，它决定着企业当前和潜在的投资回报率。 　　 　　成长潜力则综合反映了企业的财务安全、运营效率、融资成本和商业模式等因素，它由企业的财务杠杆使用空间和可持续的内生增长率等指标构成，决定着企业的持续扩张和低谷抗冲击能力。 　　至于规模性，它既是其他几个因素共同作用的结果，也反过来通过分散的投资组合、多元的融资途径作用于企业的财务安全和成长潜力等因素，进而影响企业的综合竞争实力。 　　如果说前五个要素都可以用量化的财务指标来度量，那么，第六个要素，战略要素，则更多取决于企业主观层面的战略选择;在当前的市场环境下，它主要表现为企业在多元化战略上的选择以及在轻重资产模式上的选择。当然，并不是所有的企业都有战略选择的空间，实际上，前五个要素已经在很大程度上决定了企业战略空间的大小――对于那些负债高企、低谷中随时可能陷入危机的企业，是没有多元化的战略选择空间的;而对于那些运营效率差、投资回报率低的企业而言，也不可能有轻资产的战略选择空间。 　　总之，在不确定的市场环境下，地产行业的竞争是一场综合实力的大比拼，最终什么样的企业能够胜出，主要取决于企业的战略选择和运营短板。 规模要素：综合竞争的分水岭 　　与2016年相比，2017年、地产上市公司销售额的中位数只是从上年的109亿元轻微上升到113亿元;但企业间的规模分化加剧，销售额在千亿元、500亿元以上的地产上市公司分别从2016年的11家、22家上升到18家、31家，同时，销售额小于50亿元的地产上市公司占比也从2016年的34.4%上升到37.6%;销售规模的分布明显呈现“两头大、中间小”的态势。 　　 　　另一方面，销售规模大的企业竞争优势更为明显。综合评分在5分以上的地产上市公司中，41%是千亿元规模的企业，20%是销售额在500亿-1000亿元之间的企业，26%是销售额在200亿-500亿元之间的企业，合计约占87%。 　　实际上，200亿元和1000亿元已经成为竞争的分水岭了――进入TOP 20的企业中，有12家是千亿元级的地产上市公司，而销售额在200亿元以下却没有一家。显然，200亿元已经成为一个综合竞争的门槛，而千亿元级的企业在财务和效率表现上又要明显优于200亿元级的企业，但200亿元量级和500亿元量级的企业之间并没有显著的差异。 　　数据显示，销售额过千亿元的企业综合实力的平均得分为7.61分，有三分之二的企业进入TOP 20;而销售额在500亿-1000亿元之间的企业综合实力的平均得分为5.77分，有23%的企业进入TOP 20;销售额在200亿-500亿元之间的企业综合实力的平均得分为5.04分，有24%的企业进入TOP 20;而销售额在200亿元以下的地产上市公司中没有一家进入TOP 20，综合实力的平均得分在2-3分之间。 　　而且，从分项排行看，无论是在财务安全性还是在运营效率、成长潜力等各个方面，千亿元级企业都更具优势，而200亿元级和500亿元级的企业差别不大，但都明显优于销售规模不到200亿元的企业，显示200亿元和1000亿元已经成为竞争的两个分水岭了。 　　 　　但规模并不就等于一切，虽然销售额大于千亿元的企业中三分之二都进入了TOP 20，但仍有6家企业排名在20名开外，包括绿地集团（600606.SH）、泰禾集团（000732.SZ）、融创中国（1918.HK）、恒大地产（3333.HK）、中南建设（000961.SZ）以及绿城中国（3900.HK），其综合实力排名与销售规模不相称。 　　究其原因，融创和绿城主要是因为利润率太低，导致投资回报率低于融资成本，成长潜力评分为0，效率评分也低于5分，从而拖累了企业的综合竞争实力;而泰禾和恒大虽然效率尚可，但由于负债率过高，静态财务安全性的评分只有1-2分，动态财务安全性的评分也只有3-5分，拖累了企业的综合竞争实力;至于中南建设，虽然销售增长很快，但利润率快速下降、负债率大幅攀升，从而使企业在效率、安全和成长性三项上的得分都不是很高，综合实力排名仅处于行业中游地位。 　　与之相