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浅谈商品房交付面积误差处理原则的应用 内容摘要： 预售商品房交付时，常因面积缩水或面积增加发生纠纷。但现行关于处理房屋面积误差的法律规定尚不足以完全应对实践中此类纠纷的处理：如面积增加在3%范围内，但足以导致房屋性质变更为非普通住宅的情况下，购房人是否有变更合同的权利；如配套购买的储藏室或车库发生的面积误差如何处理；用于安置回迁户的商品房是否适用3%原则处理等等。 正文： 随着广大人民群众对商品房的需求持续增加及房地产市场的活跃，商品房买卖市场的交易量呈逐年上升的势头，因商品房买卖合同履行产生的纠纷也日益增多。商品房销售包括预售与现售，购买现售商品房产生纠纷相对较少，而由于购买预售商品房，涉及价款高、买卖履行周期长，作为普通民众购买标的中较为重大的特殊物品，较容易发生纠纷。 购房人与房地产开发企业签约时，商品房多处于建设过程中，《商品房买卖合同》中约定的购房面积是根据设计及施工图纸尺寸测算面积，与实际竣工建成的房屋面积多少存在一定的误差。商品房交付时，购房人常因房屋实测面积与合同约定面积存在误差与开发商产生分歧。虽现行法律规定与商品房买卖合同内有相关规定或约定，但尚不能完全处理实践中出现的关于商品房面积误差纠纷，本文就实践中出现的商品房交付面积误差处理问题等进行论述。 一、现行关于商品房面积误差纠纷的规定及处理原则 (一)相关法律规定演变及政府指导 我国现行处理商品房买卖合同纠纷的法律依据，除《合同法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产管理条例》、《商品房销售管理办法》外，最高人民法院于2003年颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房司法解释》)，为商品房买卖合同纠纷提供了更具操作性的裁量依据。 对预售商品房面积误差问题如何处理，最早见于建设部和国家工商行政管理局于2000年制定的《商品房买卖合同示范文本》(编号：GF-2000-0171)，目前国内大部分城市房地产企业销售商品房时使用的《商品房买卖合同》都是在该示范文本的基础上制定的。所谓示范文本，严格说仅是从开发商与购房人利益均衡的角度制定的指导性和示范性条款，但在实践中一般都成为了房产交易行为中必要并唯一的应用文本。该示范文本第五条：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第种方式进行处理：1?双方自行约定。2?双方同意按以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按约定率给付利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。(对以上规定本文简称为3%原则) 该示范文本不仅确立了以面积误差比3%为分界点的处理原则，又进一步明确了误差比的计算方式，即面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)?合同约定面积?00%。经过市场检验，建设部认为该规定切实可行，平衡买卖双方的利益要求，于是，在2001年4月4日颁布的《商品房销售管理办法》中以部门规章的形式确定了商品房面积误差纠纷处理的一般原则，该管理办法充分尊重了房地产开发企业与购房人的自主权，即当事双方有约定的依照约定处理，没有约定的，按照3%原则处理。 鉴于《商品房销售管理办法》的位阶较低，不便在审判实务中使用，最高人民法院于2003年颁布的《商品房司法解释》中采用了该处理原则，但从措辞上发生了改变，将产权登记面积与合同约定面积发生差异更改为房屋实际面积与商品房买卖合同约定面积不符。 (二)实践中交付的商品房面积常以测绘结果作为计算商品房交付面积的依据 根据示范文本，计算商品房面积误差比是以产权登记面积与合同约定面积为参照系数，《商品房销售管理办法》第45条亦规定，产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。但实践中，如购房人入住后较长期间不能领取产权证书，将不能及时解决交付房屋发生的面积误差问题。 为便于及时高效的解决此问题，最高人民法院在制定《商品房司法解释》时，未沿用《商品房销售管理办法》中的产权登记面积概念，仅叙述为房屋实际面积。又据《房产测绘管理办法》第18条规定，房地产行政主管部门只对测绘成果进行形式审查，只要测绘单位操作规范，产权登记证所登记的面积就以测绘成果表所记录的面积为准。因此，以交房时房屋管理部门指定的测绘单位作出的测绘结果作为房屋实际建筑面积，成为买卖双方均可以接受的务实做法。该做法利于当事双方及时对房屋价款进行调整