房地产开发项目的济评价.pptVIP

第六章 房地产开发项目的经济评价 * * 内部收益率（ ） 1、定义 内部收益率是指项目在投资过程中，使现金流入现值的总和等于现金流出现值的总和的贴现率或折现率。 也即指投资项目净现值等于零时的贴现率即为内部收益率（IRR） 。 也就是说是投资项目在不亏不盈情况下的贴现率。 IRR 2、公式 若方案每年的现金流入和现金流出量都知道，如何求：IRR=？ =0 年 …… 0 1 2 3 4 5 39 40 21637.5 12600 5000 13250 9000 54 87.5 54 i = 25% 2、公式 注意公式中： i2＞i1＞0，且 2% ≤ i2-i1 ≤ 5% ； NPV1＞0，NPV2＜0 ； 3、理解、认识 i2 NPV1 NPV2 i1 IRR （IRR，0） i 净现值函数曲线 A B C NPV 0 分析： 运用净现值等于0时求内部收益率时，可以将净现值NPV看作是关于i的一元高次幂函数。先假定一个i的值，如果求得的NPV＞0，则说明i值定得太小，应再假定一个较大的i值计算NPV；若求得的NPV＜0，则应减小i值以使NPV接近0，当两次假定的i值之NPV由正变负或由负变正时，则在两者之间必定存在一个使NPV等于零的i值，该值即为所求的内部收益率。 在进行经济项目的评价时，将求出的全部投资或自有资金的内部收益率（IRR）与行业的基准收益率或设定的贴现率相比较，当 内部收益率≥基准收益率或设定的贴现率 时，即认为方案的赢利能力已满足最低要求，该方案可考虑接受。 第一种方法：试算法 随着贴现率的不断增加，净现值越来越小，当贴现率增加到某一数值时，净现值等于零，此时的贴现率即为内部收益率（IRR）。 第二种方法：插值法（内插法） 它是利用两个直角三角形相似，对应边成比例的特点来求取投资项目的内部收益率的近似值。其计算步骤如下： ①试定贴现率的值，找得i1 、 i2两个贴现率（ 近可能地接近，一般来说应有2%≤︱i1- i2︱≤5% ） 使之满足由这两个贴现率求出的NPV值，其中 i1 对应所求出的 NPV1＞0；i2对应所求出的NPV2＜0。 ②利用直角三角形相似求近似的内部收益率。 【例6-3】某投资项目净现金流量如下表，当其基准折现率为12%时，使用插值法求取该项目的内部收益率，并判断其在经济效果上是否可取？ 80 80 40 60 40 -200 净现金流量 5 4 3 2 1 0 年 份 净现金流量表 （单位：万元） 4、如何求取方案的内部收益率（IRR）？ 第一步：设i1=12% NPV1 = -200+40(P/F,12%,1)+60(P/F,12%,2)+40(P/F,12%,3) +80(P/F,12%,4)+80(P/F,12%,5) = 8.25(万元) 第二步：设i2=15% NPV2 = -8.04(万元) 第三步：用插值法求出内部收益率（IRR）的近似值 【解】 结论：由于IRR大于基准折现率，即13.52%＞12%，故该项目在 经济效果上是可以接受的。