毕业设计（论文）--房地产项目可行性研究.docVIP

于一鸣：沈阳市宏发新城项目可行性研究设计 辽宁工程技术大学毕业设计（论文） PAGE 42 PAGE 43 1. 绪论 1.1 选题的意义 研究是决策科学在项目领域的应用。所谓可行性研究，是运用多种科学手段（包括技术科学、社会学、经济学及系统工程等）对一项建设工程进行技术经济论证的综合科学，其基本任务是通过广泛的调查研究，综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。自1998年以来，我国房地产业发展迅猛，对国民经济的拉动效应越来越大，2008年国家统计局日前公布的数据显示,房地产业增加值占我国国内生产总值(GDP)比重超过5%,在国民经济发展中发挥了支柱产业的重要作用。房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。然而，在房地产业发展如火如荼的同时，呈现出地区房产投资“过热”、空置房总量直线攀升、“烂尾”工程此起彼伏的态势，给房地产业的发展带来诸多的隐患和阻力。究其原因，问题较多源于房地产项目的前期策划和可行性研究流于形式。 本设计通过对宏发新城项目的可行性研究，可行使企业减少风险，可以初步认为本项目是可行的，具有一定的开发价值。所以房地产开发可行性研究报告是房地产市场不可或缺的组成部分。 1.2 可行性研究的研究现状 在市场国际化，经济全球化，竞争激烈化的环境中，项目决策水平直接关系到竞争能力，生存能力，发展水平。可行性研究最早出现于美国20世纪30年代初，美国开发田纳西河流域开始将其列入开发程序，成为工程项目规划的重要阶段。可行性研究是科学方法，我国在20世纪50年代学习苏联经验，对一些较大项目进行过技术经济论证计算过一些简单的静态指标。改革开放以来，我国引进了项目可行性研究技术，以加强项目投资决策分析。1983年，国家计委颁发了《关于建设项目进行可行性研究的管理试行办法》，将可行性研究纳入了基本建设的程序。1987年，1992年，国家计委先后发布了《建设项目经济评价方法与参数》两个版本，系统地体现了我国项目可行性研究的理论与方法。此后，用科学方法提供的可行性研究报告为正确决策提供了可靠依据，对选择最佳方案，节约项目投资，发展国民经济，提高经济效益，增强竞争能力起到了重大的，积极的作用。 中国房地产在起伏跌宕中已经行走了十多年, 然而,本应作为投资决策重要依据的可行性研究至今却仍然未能获得其应有的地位。笔者认为, 造成当前可行性研究普及不够、规范不够、受重视程度不够的原因是复杂的,而可行性研究本身误差较大则是其中的一个重要因素。 （1）当前可行性研究的误差有多大 可行性研究是指在投资决策前, 对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它一般分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目的评估和决策四个阶段。根据国际经验, 建设项目的可行性研究随其工作的开展, 有一定的精度要求。一般是: 投资机会研究阶段(耗时1-3 个月, 研究费用占总投资0.2%～ 0.8%）, 误差在±30%～ 20% 以内; 初步可行性研究阶段(耗时6 个月左右, 研究费用占总投（0.25%～ 1. 5%）,误差在±20～ 10% 以内；详细可行性研究阶段(耗时8～ 10个月,研究费用占总投资（0.2～ 1.0%),误差在±10% 以内。 当前国内房地产可行性研究远远没有达到这样的精度要求。据笔者经验, 在详细可行性研究阶段, 成本误差约在±5～30%之间；售价误差在±20～100%之间；资金流量计算误差约±20～30%。不少项目竣工结算后进行后评价的结果往往与原可行性研究的结论相差50%以上。可行性研究的巨大误差严重阻碍了它的应用、普及和作用的发挥。 （2）可行性研究误差分析 决策者对可行性研究未给予应有的重视在计划经济年代, 可行性研究长期扮演“可批性研究”的角色。这种畸形发展使其在投资决策中长期没有发挥应有的作用。在国内房地 产起步阶段, 决策者长期形成的“凭感觉”、“拍脑袋”上项目的做法不但没有改观,甚至达到了登峰造极的程度。因为“盖了房子就赚钱”,因为“有了项目(地块) 就赚钱”, 故可行性研究较长期“缺失”投资机会研究和初步可行性研究两个阶段, 一直充当着“论证研究”或“预算研究”的作用。当前, 市场渐趋规范和成熟, 但长期的受“忽视”, 使可行性研究精度不够, 可信度不高; 也恰恰因为这个原因, 决策者一直对其未够重视。如此恶性循环,形成一个难解的结。专业化程度不高, 基础工作不扎实, 缺乏信息支撑，理论与实践脱节, 可行性研究技术落后, 实用性差都是误差形成的主要原因。 （3）问题的解决方法 建立科学的评价指标体系。在理论上不断借鉴西方发达国家关于可行性研究的理论与操作方法，综合考虑经济效益、社会效益、环境效益等各种囚素，建立一