竞买土地使用权的可行性研究报告（修）.doc

竞买土地使用权的可行性研究报告 丁瑞来 ?前言 我国传统的城市土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。通过几十年的实践，这种土地使用制度存在诸多的弊端，不适应社会主义市场经济快速发展的需要。改革开放以来，特别是上世纪九十年代后，我国制定了《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》等土地使用法律，同时还制定了与土地使用法律相配套的相关法规，在不改变城市土地国有性质的前提下，采取拍卖、招标、协议等方式将土地使用权有偿、有限期出让给土地使用者，但在实际操作中，以协议方式获得土地使用权的仍然占绝大部分。 2002年5月，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停土地协议出让方式，取而代之招标、拍卖、挂牌的出让方式。2004年3月，监察部、国土资源部出台《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求各地在2004年8月 几年来，通过招标拍卖挂牌出让经营性土地使用权，国家、地方政府获取了远高于协议出让土地使用权的土地出让金、契税、交易服务费，促进了房地产市场的健康有序发展。 一、项目概况 2009年4月，××××××国土资源局发布公告，通过招标拍卖挂牌方式公开出让一宗国有建设用地土地使用权，出让地块的基本情况和规划指标要求为： 表一、出让地块的基本情况和规划指标要求 土地位置 面积 M2 土地用途 出让年限 出让方式 规划设计条件 起始价 （万元） 履约 保证金 (万元) 容积率 建筑密度 （％） 绿地率 （％） ×××××××× 2516.70 居住 70 拍卖 ＜1.60 ＜27 ≥35 240 50 二、 项目用地现状调查 出让地块位于县城最繁华的老城区，是政治、经济、文化教育、医疗卫生的中心，供电、供水、通讯等城市基础设施完善，交通便捷。 出让地块上建有×××××公司的办公楼，附设职工和家属的宿舍，房屋破旧，建筑容积率和土地利用率偏低。出让地块上的土地使用权性质为划拨用地，政府通过国家土地收储形式征用，原用地单位得到了合理补偿，人员得到了合理安置。获得土地权的竞买人支付土地拍卖金、缴纳土地契税和土地交易费、办理相关手续后，即可获得该土地的使用权，进行商品房的开发建设。 三、市场需求和竞争分析 ×××位于××省南部，环抱××市区，总人口56万。这里是亚热带季风湿润气候，日照充沛，风和日丽，适于人类居住。 该区域的森林资源、水力资源、矿产资源丰富，具有优越的投资前景。 该区域的交通区位优势明显，交通四通八达，县城南濒×江支流，处于××市区的“二环线”上，距××市区的汽车路程约需10分钟，距××机场的汽车路程约需20分钟；境内××江通达长江，×××国道，×××高速公路与×××铁路贯穿县境，形成公路、铁路、水运、航空立体交通网。 在优越的自然资源、环境资源和交通区位烘托下，××县凸显良好的房地产开发前景。 目前，××县的城市化率仅为33.50％，远低于45.70％全国平均水平，随着划片区的城市化建设速度加快，预计到2013年，县城的人口净增加14万人，按近期住房规划的人均32.25平方米计，五年需增加住房面积450万平方米，每年新增住房90万平方米，按每套120平方米计，每年新增住房7500套。按2.5的建筑用地容积率计算，五年需新增住房建设用地180万平方米，每年新增建设用地36万平方米，这是一笔数量巨大的居住用地需求。 在老城区，建于上世纪八十年代以前的三层以下土木、砖木结构房屋隐藏于高楼的深处，建筑数量可观。五年以前城乡居民自建的私房普遍在三层以下，而且缺乏合理的规划。房改后，县城各单位的房屋以七层以下为主。住宅商品化后，绝大部分房屋的总层数仍然以七层为主，几乎没有小高层的电梯房。这些老旧的、土地利用率和建筑容积率偏低的建筑物，通过政府有组织的征用拆迁后，通过合理规划和重新开发后，具有较高的商住价值，为土地的供给提供了新的空间。 不少城乡居民为了改变现有的住房状况，转而购买环境优越、设计新颖的第二套新房，增加对住房的需求。 在征地、房屋拆迁与安置上，××县采取法制化、人性化、合理化的方式，对失地农民和破产企业职工进行老有所养的社会保障制度，有利于土地的取得，为土地的供给提供了强大的后盾。 近些年来，由于县城凸显的区位优势，各类房产呈供不应求的不平衡状态，价格逐年稳步高位增长，优秀小区的房价年增幅达到20％以上。房价的高位上涨，带动了土地市场的活跃需求。 土地的稀缺性与不可复制性，城市化水平的快速提高，城市人口的快速增长，城市基础设施的加速建设，预计未来五年，县城的土地市场将异常活跃，并呈现供不应求的态势。 2008年，全县县城房地产开发项目11个, 预（销）售住房975套，建筑面积12.81万平方米，与××县城市化建设的年需求住房75