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法律资料集体土地房屋拆迁规则对农村投资的影响
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集体土地房屋拆迁规则对农村投资的影响
法律经济学的一个假定是:法律是市场经济的显性规则,市场主体总是被推定为理性的人,理性人总是按照法律的规则对自己的行为进行规制。
因此任何一部法律的颁布和实施均会对市场主体的行为产生影响。
北京市集体土地上非住宅房屋拆迁的规则是2003年7月由北京市人民政府施行的,而此前是按照城市房屋拆迁规则执行的,在2004年7月新的拆迁规则正式确定后,对非住宅房屋而言,其补偿的规则是仅仅补偿重置成新价格,而没有区位补偿。那么,这样的补偿规则对非住宅房屋的所有权人——投资者的投资趋向有没有影响呢,北京市惠诚律师事务所的律师就该问题进行了长达一年的研究,本文可以作为一个初步结论。
一、集体土地房屋拆迁规则
(一)集体土地房屋的概念
根据房屋所占用范围内的土地所有权人[1]的不同,可以将我国的房屋分为两大类,其一国有土地上的房屋,其二是集体土地上的房屋,对集体土地上的房屋,我们简称其为集体土地房屋。
集体土地房屋可以以其是否用于居住为标准[2]分为住宅房屋和非住宅房屋。根据我国土地征收(征用)制度[3]的规定,征收(征用)土地时,对土地上的房屋及其附属物的权利人的财产处理制度就形成了我国的拆迁法律规则[4]。现有的拆迁法律规则基本上将拆迁时的房屋分为住宅房屋和非住宅房屋[5]两类,并根据上述分类对权利人进行补偿和安置。
(二)北京市集体土地房屋拆迁规则
全国范围内的集体土地房屋拆迁规则并没有[6],我国一些地方在拆迁实践中,对集体土地房屋的拆迁做出了与国有土地房屋拆迁完全不同[7]的规定。2003年7月1日,北京市人民政府公布施行了《北京市集体土地房屋[8]拆迁管理办法》(下称办法),该办法第二条规定:在本市行政区域内因国家建设征用集体土地,或者因农村建设占用集体土地拆迁房屋,并需要对被拆迁人补偿、安置的,适用本办法。征地拆迁宅基地以外的房屋的,按照本市有关规定执行。因此根据该办法第二条第二款的规定,征地拆迁宅基地以外的房屋的,不适用《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定,而应当按照北京市的有关规定执行。那么,北京市的有关规定是什么呢?
在2004年7与1日前,北京市的有关规定即是北京市拆迁主管部门及有关文件[9]关于拆迁农民所有的房屋的解释和规定,根据该解释是规定,拆迁集体土地上的房屋,基本上是按照北京市城市房屋拆迁规则执行的。根据北京市城市房屋拆迁规则(国有土地房屋拆迁规则)的规定,拆迁集体土地上的房屋,按照市场评估价格给予补偿。
在2004年7与1日《北京市建设征地补偿安置办法》正式施行,根据该办法第十七条规定:“拆迁住宅房屋的,按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》执行。拆迁非住宅房屋和其他建筑物、构筑物的,按照重置成新价格予以补偿;公益公共设施确需迁建的,应当迁建。拆迁经营性用房造成停产停业经济损失的,应当按照规定给予一次性停产停业补助费。”
与国有土地房屋拆迁法律规范相比较,北京市集体土地房屋拆迁补偿规则[10]有如下特点:
其一是集体土地房屋拆迁补偿因房屋的使用性质的不同而完全不同。
根据《城市房屋拆迁管理条例》及《北京市城市房屋拆迁管理办法》的规定,拆迁国有土地上的房屋,按照被拆迁房屋的市场评估价格给予补偿,市场评估价格包括被拆迁房屋的重置成新价格(房价)和被拆迁房屋的区位补偿价格(地价)。而集体土地房屋拆迁的规则规定:拆迁宅基地上房屋即住宅房屋,按照被拆迁房屋的重置成新价格(房价)和宅基地区位补偿价格(地价)确定,拆迁宅基地之外的房屋即非住宅房屋,按照重置成新价格(房价)补偿。
因此,对集体土地非住宅房屋的补偿价格,仅仅补偿房价,不补偿地价[11]。
其二是补偿方案的拟定和审批方面,集体土地上房屋的拆迁补偿具有不确定性。
根据国有土地房屋拆迁规范的规定,拆迁人必须依照拆迁法律规定制定补偿方案并报经房屋拆迁主管部门批准后执行。而集体土地上的房屋的补偿,则区分征地拆迁和占地拆迁。占地拆迁一般情况下由集体组织拟定方案并组织实施。根据实践中的情况来看,由集体组织自行制定拆迁方案并组织实施的不确定性[12]极大。
二、一个案例
2004年5月24日,北京市顺义区国土资源和房屋管理局发布了拆迁公告,准许首都机场集团公司在北京市顺义区桃山村一带实施首都机场东扩工程的拆迁。在拆迁范围内有三个企业,对企业甲,如果按照城市房屋拆迁办法拆迁其补偿金额应当为人民币2300万元人民币,其他两个企业也基本上如此,如果按照集体拆迁办法拆迁,则补偿金额最高为1100万元人民币,两者之间的差距大约是人民币1000多万元。
在多种手段综合应用下,三家企业分别签订了拆迁协议搬家。但有一家企业还需要进行生产,其再次建设
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