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克拉玛依市城镇居民家庭住房负担能力研究 　　[提要] 在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番。在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。新形势下，克拉玛依市居民的收入对住房价格的负担能力如何，如何更好地解决居民住房问题，仍是政府亟待解决的问题之一。 　　关键词：克拉玛依；城镇居民；住房负担 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　收录日期：2017年5月9日 　　一、克拉玛依市经济社会发展基本概况 　　克拉玛依是新疆维吾尔自治区下辖的地级市，是国家重要的石油石化基地、新疆重点建设的新型工业化城市，克拉玛依地处准噶尔盆地西北缘，欧亚大陆的中心区域――泛中亚地区的中心区，是世界石油石化产业的聚集区，油气资源储量占全世界的近80%。 　　克拉玛依市依托石油产业，经济总量增长迅速。改革开放后，市场经济的快速发展，全市形成了以石油产业为主导，各产业稳步、全方位发展的市场经济体系。2015年克拉玛依实现生产总值670.1亿元，较上年增长0.5%（按可比价计算，下同）。其中，第一产业增加值5.1亿元，增长2.5%；第二产业增加值452.3亿元，下降1.4%；第三产业增加值212.6亿元，增长7.0%。三次产业结构比例为：0.76∶67.51∶31.73。 　　二、克拉玛依市城镇居民家庭住房负担能力分析 　　（一）克拉玛依市房地产投资情况。克拉玛依市房地产行业在2012年之前发展较缓慢，按国内外研究理论认为城市的房地产投资额占全年GDP的比值在5%左右比较合理，自2013年以来克拉玛依的房地产投资额占全年GDP的比值处于5%左右，说明克拉玛依市房地产已进入健康发展。 　　（二）克拉玛依市住宅价格变化情况。从克拉玛依市商品房平均销售价格上来看，2013～2015年呈上升趋势，2013年商品房平均销售价格3，173.96元/平方米，2014年商品房平均销售价格3，617.38元/平方米，2015年商品房平均销售价格3，912.17元/平方米。2014年商品房平均销售价格增长速度达到了13.97%，2015年商品房平均销售价格增长速度有所回落，达到8.16%。 　　（三）克拉玛依市居民家庭收入情况。在影响居民住房负担能力的因素中，居民的可支配收入是一个重要因素。居民可支配收入多了，居民对住房的负担能力自然会变强；反之，则会降低。从可支配收入看，2011～2015年，克拉玛依市城镇居民人均可支配收入呈现逐年递增的趋势，从19，768元增长到33，430元，增长了69.11%，并且2014年增速最大，高达19.81%。 　　（四）克拉玛依市居民家庭数及人口总量情况。从人口增长情况看，克拉玛依市的总人口呈现稳定增长的趋势，截至2015年底，全市总人口（不含辖区内兵团人口）为401，468人，其中户籍人口299，720人，暂住人口为101，748人，人口自然增长率为7.85‰。2014年克拉玛依市总户数110，310户，比上年增长了2.07个百分点。同时，克拉玛依市家庭平均人口规模从2010年的2.68人，逐年下降到2014年的2.5人，家庭规模越来越趋于小型化。可以看出，克拉玛依市人口增长速度较缓，近几年全市人口增长速度最高为2.99%，家庭规模变化也较小，因此未来克拉玛依市城镇居民对住房的刚性需求趋于饱和。 　　（五）基于PIR模型的房价收入比分析。20世纪90年代初，世界银行专家Andrew Hamer在对中国住房制度改革进行研究时提出过一个“比较理想”的比例，即房价收入比的合理区间为3～6倍。根据PIR模型，对克拉玛依市近三年（2013～2015年）房价收入比进行测算发现，房价收入比呈现上升趋势，2013～2015年房价收入比分别为：3.83、3.85、4.15，说明虽然克拉玛依市城镇居民的住房负担在合理区间内，但居民的住房负担在逐年增加。 　　三、克拉玛依市城镇居民家庭住房负担增长原因分析 　　（一）住宅价格连年上涨。通过上述分析可知，克拉玛依市住宅价格最近几年呈现连年上涨趋势。现实中影响房价的因素是多方面的。例如，政府的调控政策、居民的消费习惯、住宅供求关系对房价的影响、国际形势以及银行货币政策等等。通常来说，住房价格上涨得越高，居民家庭的住房负担能力越有可能受到威胁。正是由于房地产业所具有的特殊地位，住房价格可以说是居民家庭住房负担能力的风向标。因此，在住宅价格连年上涨的情况下，城镇居民家庭的住房负担难免会加重。 　　（二）居民可支配收入增长不及住房价格的上涨速度。根据上述数据分析，克拉玛依市居民可支配收入虽连年上