福州王庄项目-战略及定位策划报告.docVIP

谨呈:福州世欧房地产开发有限公司 世联地产3/a.10.02.28 福州王庄项目 战略及定位策划报告 项目解析---高地价项目：60亿成交总价，创福州土地拍卖总价新高 303.06亩 72.47亩 56.07亩 140.04亩 381.53亩 面积 60亿 江西正荣 王庄地块 2010-02号 16.55亿 万科 台江区白马路东侧，交通路南侧 2010-01号 10.2亿 福州新榕 仓山区，金山大道南侧，原金山展览城 2009-01号 11.06亿 福建融信 原福州锅炉厂地块 2009-26号 10.8亿 福建中庚 朝阳路地块 2009-30号 成交价 受让单位 地块名称 土地编号 09年至今福州土地拍卖总价10亿元以上宗地一览表 60亿成交总价，8653元/平方米楼面价格，创福州土地拍卖总价新高，成为福州第一地价。 问题一：高地价决定项目的高获利，如何实现项目合理的最大获利？ 一环 二环 白马路 六一路 二环路 项目解析---市中心区域项目：项目位于城市一环边界，属市中心板块，区位优势明显 问题二：市中心板块、城市核心区域项目，如何建立项目的高形象以及品牌影响？ 本项目 市中心板块——市中心板块为福州房地产传统黄金板块，优越的地段优势与完善的生活配套是其永恒不变的金字招牌。同时稀缺的土地供应必将拉动房价的上涨。 项目解析---旧改大盘项目：总建面127万平米，福州市区有史以来规模最大的旧改项目 市中心板块 7.19 22000 恒力城 台江板块 7.60 20000 世茂天城 市中心板块 5 --- 本项目 闽江板块 2.50 19000 世欧上江城 城南板块 2.56 12000 七街十二府 所属板块 容积率 价格 （元/㎡） 建面（㎡） 福州规模较大楼盘一览表 土地面积 容积率 总建面积 其中（万平米） 商品房 安置房廉租房 公建 商业 ㎡(381.53亩) ≤5.0 ㎡ 54.727 55.83 1.619 15 问题三：超大规模的旧改项目，如何实现项目的滚动开发、快速回现？ 报告解决的核心问题： 核心问题一：高地价决定项目的高获利，如何实现项目合理的最大获利？ 核心问题二：市中心板块、城市核心区域项目，如何建立项目的高形象以及品牌影响？ 核心问题三：超大规模的旧改项目，如何实现项目的滚动开发、快速回现？ 整体战略 整体定位 整体运作 整体战略 1 ——基于市场研究的项目整体战略思考； 项目指标——127万建筑面积，其中54.7万商品房、15万商业 国贸路 长乐路 晋安河 55.83万平方米 安置房/廉租房部分 位于则徐中学、“福临东城”以南，晋安河以东，国货路以北 位置 15万平方米 商业部分 54.727万平方米 商品房部分 平方米 可建设用地面积 平方米 总用地面积 54.7万的商品房与15万的商业，如何选择与平衡项目的核心盈利点？ 商业物业战略思考gt;gt; 视角一：城市发展趋势 视角二：区域商业趋势 视角三：项目商业趋势 1 江滨板块为福州传统高档住宅开发的热点区域。由于福州市民对江的热爱，江滨板块住宅价格坚挺，均价1.8元/平米。 东区板块作为城市发展的新城区，开发处于初级阶段，开发项目少，开发水平不高。 西区板块生活配套弱，以别墅大盘开发为主，代表项目大儒之家。 金山板块规划为福州南部最集中的生活新区，近几年这里的楼盘不断开发落成，但生活配套缺乏，均价1万元/平米左右。 随着福州“东扩南进西拓”战略的实施，形成了东区板块、西区板块、滨江板块和金山板块。 东扩 西拓 南 进 城市发展趋势 随着“东扩南进西拓”的发展，并未形成新的城市核心，福州仍呈现以市区为核心的单核模式 未来地铁的开通，交通的改善，将全面促进城市新区的发展，福州将由单核模式逐渐向多核转化 城市规划将形成六条地铁线，其中将于2014年开通的地铁一号线，与2018年开通的地铁二号线，在中心城区形成“黄金十字架”，与2010年通车的温福、福厦等铁路相交叉，适应福州主城区南北向、东西向主客流通道的交通需求。2号线对于福州东部、西部地区的未来发展将有很强的支撑作用。 地铁2号线 地块位置 地铁二号线可以极大的缓解王庄地块区域的交通压力，交通更便捷 福州城市发展趋势： 福州目前的发展方式是典型的单核心发展模式，鼓楼区是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能 多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展 第一阶段：单核心扩张 第二阶段：多核化发展 第三阶段：都市群形成 主城 核心 核心 核心 核心 随着福州的向东向南的发展，城市必然走向多核化，而原有的单核核心面临着放大化 法国经济学家弗朗索瓦·佩鲁提出 城市发展的增长极理论：新核心区建设是促进城市发展和进步的“增长