2010中南镇江地块可行性研究报告课件.ppt

二〇一〇年十一月;;镇江城市宏观环境研究 镇江房地产市场研究 滨江板块综合环境研究 丁卯板块综合环境研究 备选地块价值分析 各地块投资测算 综合结论;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;　; 镇江房地产市场综述 镇江商业、写字楼市场概况 镇江土地市场研究 镇江后市供销研究;2004-2008年，镇江市房地产投资额逐年攀升，至08年，全市房地产投资额已达97.03亿元，达到一个高峰。从增幅来看，2005年镇江全市房地产投资上升明显，此后增幅从2007年开始逐渐递减。 2009年，全市投资额出现了小幅下降，09年受08年金融危机的影响，在初期出现了负增长，随着下半年的销售回升，投资速度加快，但整体还是出现了小幅收窄。 2010年截止9月，镇江房地产投资总量呈下降趋势 。;随着镇江房地产市场快速发展，商品房施工面积逐年扩大，在05—06年出现了大幅度增长，高峰出现在2006年，达到1100万㎡，2007年回落后增速放缓。 随着施工面积的不断增加，全市商品房竣工面积同时不断增加，除07年小幅回落外，总体保持稳步上涨的趋势。 2010年截止9月来看，施工面积保持正常的发展速度，但竣工面积下降明显，未及2009年的一半。;2004—2007年，城市建设快速发展，每年全市的销售面积基本保持了20%以上的增长，到2008年，受经济形势及房地产低迷的市场大环境影响，销量出现了大幅下降，甚至不及06年水平。 2009年，全市销量突飞猛进，达到峰值，商品房销售面积达457.27万㎡，其中住宅销售面积为414万㎡，销量比08年翻了一番多。一方面城市改造、拆迁进程的加快，推动了房地产市场的发展，另一方面整体市场的快速回暖，持续了大半年的销售热潮，使得全年的销售面积迅猛增长。 2010年年初房地产市场保持了高速增长，到4月新政之后，销售持续回落，8-9月才开始有回暖迹象，因此截止10月，销售面积比09年有较大幅度的下降。;2004—2006年，虽每年的成交价格都呈现上涨趋势，但增幅却是逐年下降，05年到06年期间，国家进行了宏观调控，价格增长速度有所放缓。 2007年之后，市场进入了快速发展期，2008年，虽受金融危机的影响，全市商品房销售出现拐点，但销售均价持续增长，2010年截止10月，住宅年销售均价达4955元/㎡。 受国家调控影响，镇江房价增幅在2006年和2010年有所下降，其余年份基本保持在10%以上的增速，发展较快。;成交面积：受居住习惯影响，成交面积段主要集中于100-140㎡三房及80-100㎡舒适型两房 ;板块行情：润州区成交量价居首位，京口区成交量价居中游，丁卯成交量虽少，但价格仍居中游;新政影响：5月成交量价齐跌，价格6月达最低，销量7月触底，随后量价齐升，9月销售均价达新高5426元/㎡; 镇江房地产市场综述 镇江商业市场概况 镇江写字楼市场概况 镇江土地市场研究 镇江后市供销研究;;;;;;; 商业发展速度偏快，呈现过剩现象 按照国际惯例，一个城市正常商业地产容量为人均0.5-1㎡。按镇江城市人口102.8万计算，镇江商业地产总面积应控制在50万至100万㎡为宜。而镇江商业地产开发仅2006年以后总量就已经超过百万平方米，人均商业面积已超过1㎡，这已经大大超过经济发达城市的商业发展水平，由此可见镇江商业发展速度偏快。同时，商业用房空置现象严重，呈现过剩态势。 商业副中心正在形成，商业空间结构渐趋合理 根据国外权威机构统计，人均收入2000美元以上、市区人口40万以上的城市，必然出现城市商业副中心。目前镇江无论人口还是收入指标，均已跻身此类城市，但城市整体商业仍以大市口为中心，缺乏城市商业副中心的支持。而丁卯新区崛起为镇江城市副中心弥补了城市空间结构的不足。各种社区商业的开发也为城市提供了商业支撑。 目前镇江商业业态也已渐趋成熟，义乌小商品市场、亚太五金电器城、亿都家居建材城、星宝汽配港及食品商城项目的开发使镇江商业进入专业化开发的阶段。; 各区域项目价格自成体系 镇江市各个区域商业项目价格自成体系，每个区域都有价格领导者。市中心以万达广场为代表，均价达到38000元/㎡，单价在2-5万每平米；而较早之前的“第一楼街”也达到了30000元/㎡的均价； 丁卯新区目前以专业化市场为主，如镇江食品商城、亚太五金电器城、亿都家居建材城等，位置较好的商铺售价基本上在10000—15000元/㎡； 在租金方面，目前位于主城区地段较好的商铺，如大润发超市内商铺，一楼租金在7-8元/㎡·天，二楼租金约3-4元/㎡·天，而地段稍次，相对而言，位于丁卯商圈内的商铺租金则较低，位置较好的约1-2元/㎡·天，稍差的则在0.5-1元/㎡·天。 小面积商铺受市场青睐 镇江市商业项目普遍采用小铺分割出售模式进行销售，丁卯新区专业化市