2010盛和集团大连长兴岛项目市场可行性研究报告（第一阶段）课件.ppt

盛和集团大连长兴岛项目市场可行性研究报告;报告框架;项目核心特性/核心问题;项目核心特性;项目核心特性;项目核心特性;项目核心问题;项目核心问题;项目核心问题;整体分析思路;2.1.1 大连城市背景研究 2.1.2 长兴岛区域特性解读 2.1.3 用地片区特性分析;大连城市背景研究;东北亚经济中心;城市经济;; 03年后，大连市总体固定资产投资额涨势迅速平均比例高达20%以上，09年总值突破3000亿元;城市规划;大连城市发展动因——;概况;区位;交通;经济;产业与经济;规划;长兴岛区域特性小结;概况;自然资源;规划范围：东至碾盘石、西至腊木沟，南邻313省道 规划面积：规划总面积约85 .51平方公里，其中建设用地约30平方公里 规划人口：规划远景常住人口为20万人;“两个区域·一个核心”——宜动宜静，全方位诠释生态之秀、文化之韵。 生态宜居——临海居住，亲近自然，尽享花园式城市品味。 滨水、亲水——龙型景观布局、片区持续优化，完美展现海景风采。 四位一体——倾力打造国际峰会中心、旅游休闲中心、养生康体中心、文化创意产业中心。;;用地片区特性分析;区域背景分析小结;宏观环境判断;2.2.1 项目用地指标 2.2.2 项目用地条件分析;;;;;;;;;;;;用地条件小结;;房地产市场分析; 三堂板块：长兴岛门户位置，岛内原居住核心区域，商业中心，各项配套相对齐全，自住人群为主，投资客逐渐开始涉足；; 区域内供应以高层、小高层70-85平米产品为主，平均单价3800-4200；去化速度较快，目前已开盘存量仅1.1万平米，目前供应相对不足； 板块内未来潜在供应较大，业态丰富，长兴湾碧海华城总建面约65万平，其中包含10万平商业； 三堂板块逐步向东拓进，长兴岛大桥东侧宏润金港海岸项目，规划为建面160万平大盘, 启动区为15万平米高层公寓产品，预计一期高层产品2010年内入市；;为岛内后发区域，目前在售存量约1.46万平米，以高层小户型住宅产品为主； 板块内潜在供应相对较少，部分海滨住宅出现外来投资度假置业趋势； 区域内出现少量约130平米三居产品，但受总价原因影响，市场去化速度相对缓慢；;为岛内后发区域，但07-08年经历了大批量开发，同质化竞争严重，一度导致供大于求；后来随09??拆迁拉动市场红火，消化大批房源，存量供应基本去化完毕； 由于单价低廉，起价3300元左右，吸引了岛内大量拆迁购房客户，自住和改善为主； 兰亭假日是原新港假日开发商在此区域打造的又一产品，建面12万平，目前已进行线上宣传，预计10年9月份开盘；;;区域住宅市场现状;别墅供应项目汇总;独栋产品供应特征;独栋产品供应信息;市场现状——独栋;联排双拼产品供应特征;联排双拼产品的单价集中在15000-22000元/平米，户型集中在220-260平米之间，主力户型总价集中在300-480万之间 金石滩板块的联排双拼产品单价集中在16000-22000元左右，主力户型220-380平米，主力户型总价350-600万左右;现状住宅市场——双拼/联排;高端项目客户构成存在相同比例特征， 跨区域人群占购买区域比例较高，外埠客户占据较大比例；;高端别墅市场中投资与休闲度假稳定占据一定比例； 市场中存在较多第2居所高端置业需求；;红星海.世界观项目客户情况;本地区域高端的需求来源;产品看支付;系统分析研究;客户成交特征 成交周期：一般在2-3周，快的1-2天； 买房决策人主要是： A、男方 B、女方 C、子女 D、父母 复访周期：不确定 客户特征 从开盘至今随着房产单价、总价的提高，客户又走向更高的层面； 外地客户增长速度较快 大部分客户是区域内拆迁改善客户，但是最近区域规出台前后，有一些外地人来买房作为投资了！ 目前自住的客户占总购买人数的80%左右，另有20%左右的外来人群； 客户在整体讲解过程中关注和询问最多的点是哪些？ 首先是价格，其次是产品面积，第三是产品户型设计，第四是社区内、外部配套 对物业服务关注点是 A、费用 B、安防 C、维护 D、专属服务; 客户在整体参观项目过程中对哪些方面关注点较多，提出什么问题？得到满意 回答的有哪些方面，不满意的有哪方面？ 周边配套尚不发达，靠近城区部分虽然周边配套有商业、医院、学校、但是还不够成熟，虽有未来大配套规划，但是短时间内很难落地； 内部园林规划简单，园林形式较一期产品较为单一； 对未来临路区域商业配套存在担忧，近距离商业配套是否会影响到业主私密性要求； 客户成交障碍的点在哪些方面? 本区域内客户对于总价具有明显瓶颈效应，超过40万抗性较大； 外地客户对区域抗性较低，对产品兑现力，未来区域发展实现周期最为关注 客户资信问题？银行按揭办理问题与