商铺销售基础知识教程教案.ppt

一、商铺的概念;二、商铺的分类;;2、按照投资价值分类 　　商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。鉴于商铺投资价值的重要性，下面按照商铺的投资价值对商铺进行分类，便于投资者从投资收益的角度去判断投资方向，以及投资目标。 都市型商铺--绩优股；社区型商铺--潜力股；便利型商铺--冷门小盘股；专业街市商铺--高科技股；其他商铺-“一般股票”从上述分析可以看出，商铺的价值随着所在地区商业环境的优化，其价值会得到极大地提升，可以从”一般股票”转变成”绩优股”。只是依赖于开发商、运营商对项目准确的开发判断，另外也需要时间。有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升，赚取投资收益。 ;;4、按用途分类 零售业、餐饮业、旅游业、体育、娱乐业、服务业、金融业 5、按面积规格分类 小型商铺：店铺面积在100平方米以下 中型商铺：店铺面积在100—1000 平方米 大型商铺：店铺面积在1000 平方米以上 ;;;三、商铺投资价值;4、商铺具有很强的变现能力 由于商铺的总量供应不够，市场需求量大，使商铺具有很强的变现能力。? 5、商铺还具有很强的融资功能 商铺因其房地产属性的固定性、稀缺性以及保值升值的功能，是银行欢迎的抵押品。 理由是：商铺是不动产，借款人无法转移财产实物，且保管方便。 商铺具有良好的保值性，贷款人不用担心资不抵债。对借款人而言，在使用商铺实物的同时，还可以 用权证作抵押从而获得融资。 因为商铺具备了上述投资价值，拥有旺铺已成为许多投资人梦寐以求的向往。;四、商铺租金收益和价值升值收益的影响因素;5、交通条件 交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。 6、停车条件 具体讲就是轿车停车场。强调停车条件的重要性，是出于中国经济强劲增长的势头。 7、规划设计的科学性 规划设计必须体现市场功能的需要。通常，开发商需要从市场的角度对项目规划设计进行调整。 8、硬件条件 商铺的硬件条件具体指商铺的??计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。 ;9、经营商品的类型 经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。不同的商品，其利润空间显著不同。 10、隶属项目的运营特点 商铺多数隶属于某个项目，所隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法避免的。 11、商铺初始售价 商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也会越高。 12、周边房地产发展趋势 商铺价值提升是一个动态的过程，商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。;五、 商铺投资收益分析;租金收益和价值升值收益与各因素的函数F;六、商铺投资特点;1、商铺投资的稳定性特点 　　业内专业人士分析认为，投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。 2、商铺增值的特点 　　商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值却正所谓无价。 ;3、商铺投资回报率较高 与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。 据业内人士分析，尽管前几年，北京等大城市涉外公寓、别墅的投资回报率曾经达15%-20%， 但目前，住宅用房的投资回报率基本上下降到大约6%～8%，但商铺的投资回报率单租金收益则可能 达10%～15%，有的甚至达到20%以上。 购买社区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。 需要指出的是，除商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益 在商铺买价升值到一定水平时及时卖出，完成该商铺的投资过程。 ;4、商铺的投资潜力 　　目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4∶1～5∶1，可见商铺价格还有较大的上涨空间---商铺投资者不可以依据此比例去套用投资操作，因为市场环境、市场供应状况的差异等将对商铺的价格发生重大影响，而且如果住宅价格透支，这一比例更不可以参考。我国加入世贸组织后，商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对